TAR Liguria, Sez. I, n. 625, del 11 aprile 2013
Urbanistica.Rilascio di concessione edilizia e limiti civilistici

Il rispetto dei limiti civilistici e in particolare di eventuali diritti vantati da terzi possono rilevare in senso ostativo al rilascio di concessione edilizia richiesta da chi assume di essere proprietario dell’area o di avere titolo per richiederla solo quando siano immediatamente conoscibili, effettivamente e legittimamente conosciuti nonché del tutto incontestati, di guisa che il controllo si traduca in una semplice presa d’atto. (Segnalazione e massima a cura di F. Albanese)

N. 00625/2013 REG.PROV.COLL.

N. 00976/2003 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Liguria

(Sezione Prima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 976 del 2003, proposto da Gaglia Fulvio, Pedrini Maria Luisa, Siciliano Pietro, Visconti Maria, rappresentati e difesi dagli avv. Cesare Federico Glendi e Gabriella Glendi, con domicilio eletto presso l’avv. Cesare Federico Glendi in Genova, via B. Bosco 31/9;

contro

Comune di Genova, rappresentato e difeso dall'avv. Maria Paola Pessagno, con domicilio eletto presso la stessa in Genova, via Garibaldi 9;

nei confronti di

S.I.A. - Società Immobiliare Attiva srl, rappresentata e difesa dagli avv. Carlo Raggi, Franco Rusca, con domicilio eletto presso Carlo Raggi in Genova, via Palestro 2/11; Fallimento S.I.A. srl, rappresentato e difeso dall’avv. Francesco Massa, con domicilio eletto presso Francesco Massa in Genova, via Roma 11;

per l'annullamento

della concessione edilizia 26/02/2002, n.154 per la costruzione di cinque villette residenziali in località Murta, nonché di ogni atto presupposto correlato connesso.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio del comune intimato, della S.I.A. srl e del Fallimento S.I.A.;

Viste le memorie difensive;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del 24 gennaio 2013 il presidente Balba e uditi per le parti i difensori come da verbale;

Ritenuto in fatto e in diritto quanto segue.

Con ricorso notificato in data 11 luglio 2003 e depositato il 29 luglio successivo i signori Gaglia Flavio, Pedrini Maria Luisa, Siciliano Pietro e Visconti Maria impugnavano, chiedendone l’annullamento, la concessione edilizia sopra indicata rilasciata alla società S.I.A srl per la costruzione in alcune villette residenziali in località Murta.

I ricorrenti in fatto espongono di essere proprietari di unità immobiliari facenti parte del complesso denominato “Villa Paola” in località Murta di Bolzaneto, complesso comprendente antichi fabbricati ristrutturati e circostanti terreni. In origine l’immobile era interamente di proprietà dei signori Cerruti Antonio e Cerruti Gian Luca i quali, vendendo ai ricorrenti nel 1983 dette unità immobiliari si sarebbero riservati gli indici di fabbricabilità di tutti i terreni alienati gravandoli di servitù di non edificare “a favore della residua proprietà dei venditori, i quali potranno sfruttare tali indici di edificabilità a vantaggio di erigende costruzioni, costruzioni che potranno essere realizzate sulla restante proprietà dei venditori o su porzioni di aree che verranno trasferite a terzi, come pure su terreni di terzi a cui favore verrà trasferito il vincolo non aedificandi di cui sopra”.

All’evidente fine di inibire la degenerazione urbanistica-ambientale della zona, di alto pregio, aggiungono i ricorrenti, i venditori negli atti di vendita si sarebbero espressamente impegnati “per se e/o loro aventi causa a qualsiasi titolo, a non realizzare sull’appezzamento di terreno individuato con il mappale 414 del foglio 15, costruzioni che superino complessivamente i 2000 (duemila) metri cubi”.

Nel 1987 i Cerruti (con scrittura privata autenticata dal Not. Massimo Di Paolo cedevano i terreni residui, tra cui il mappale 414 del foglio 15, ai signori Mandirola Sergio e Baruscotto Maristella, che a loro volta con atto Not. Manni 30/6/1999 Rep. n.91447 li cedevano alla S.I.A. srl, la quale nel 2001 chiedeva concessione edilizia per realizzare sul mappale 414 cinque edifici residenziali come da progetto n.736/2001 a firma arch. Silvia Astarita e arch. Massimo Garavello.

Premesso ancora di essere intervenuti nel procedimento amministrativo opponendosi al rilascio della richiesta concessione per costruzioni eccedenti la volumetria di mc 2000 sul mappale 414, presentando all’uopo copia dell’atto di proprietà e della nota di trascrizione correlativa, in diritto deducono la violazione degli artt. 9 e 10 lett. b) L. n.241/1990 anche in relazione all’art.4 L. n.10/1977, eccesso di potere per difetto di istruttoria, erroneità dei presupposti e travisamento dei fatti, disparità di trattamento, difetto di imparzialità nel contraddittorio endoprocedimentale, carenza di motivazione, denunciando in sintesi che il comune nel procedimento relativo alla concessione controversa -- che avrebbe legittimato una volumetria eccedente quella massima prevista dalla servitù di non edificare sul mappale 414 -- non avrebbe considerato, o non avrebbe valutato adeguatamente, che essi avevano “ritualmente specificato e ampiamente documentato che il divieto di costruibilità oltre i 2000 mc. sul mappale 414 del foglio 15 risulta non solo dei contratti di compravendita, ma anche e specificamente, della nota di trascrizione di detti contratti stipulati dall’originario proprietario”; e la mancata considerazione o sottovalutazione di questo dato e la contemporanea adesione (con il rilascio della concessione) alla richiesta della società che sosteneva di essere proprietaria dell’immobile libero da servitù e di avere perciò titolo ad ottenere kla concessione, renderebbe quest’ultima illegittima per violazione di legge e per eccesso di potere sotto profili diversi, essendosi permesso alla società controinteressata di edificare una volumetria superiore a quella massima costruibile alla stregua della servitù gravante sul fondo.

Al ricorso resistevano il comune intimato e la società S.I.A. srl, chiedendone il rigetto.

Interrotto il processo per fallimento della società controinteressata, a seguito di riassunzione a cura dei ricorrenti, si costituiva in giudizio (con atto depositato il 16 febbraio 2012) il Fallimento in persona del Curatore (su autorizzazione del giudice delegato), resistendo al ricorso e chiedendone la reiezione per ragioni di rito e di merito.

Assegnato per la trattazione all’udienza odierna, in prossimità della stessa le parti costituite depositavano memorie, insistendo nelle rispettive difese.

Chiamato in udienza il ricorso passava in decisione.

Il ricorso è inammissibile per un verso e per l’altro infondato e deve essere pertanto respinto.

Il ricorso è inammissibile in primo luogo perché la tesi ivi svolta -- e in ciò, se non si è male inteso, sta e si esaurisce la questione dedotta in giudizio -- è che con la concessione edilizia impugnata il comune di Genova avrebbe autorizzato la edificazione sul mappale 414 del foglio 15 di una volumetria eccedente il limite massimo di 2000 mc. previsto da una servitù di non edificazione (oltre tale limite) gravante sul mappale stesso; la concessione controversa, si precisa, consentirebbe la realizzabilità su quel mappale di cinque edifici, di cui uno bifamiliare, la cui cubatura complessiva sarebbe di circa 3000 metri cubi, superando così longe et ultra quella massima di mc 2000 di cui alla servitù di non edificazione costituita a loro favore nell’atto di acquisto. Questa tesi però, specificamente opposta dalla difesa del Fallimento della società S.I.A. srl non è supportata da alcun principio di prova perché i ricorrenti hanno denunciato che la concessione controversa autorizzerebbe una volumetria superiore ai 2000 mc ma non hanno provato in alcun modo il superamento del limite in ordine al mappale 414, quello cioè gravato secondo la loro linea difensiva dalla servitù di non edificazione costituita a loro favore.

Vero è che nella memoria per l’udienza odierna gli stessi ricorrenti hanno chiesto l’assunzione di ulteriore mezzi di prova idonei ad accertare che quanto assentito con la concessione edilizia supera ampiamente i limiti pattuiti con la servitù d’inedificabilità sul mappale 414, disponendo, se del caso, verificazione o consulenza tecnica. Ma la richiesta di ulteriori mezzi di prova non può essere accolta, perché non esiste agli atti, come già detto, un principio di prova offerto dai ricorrenti diretto a dimostrare che la volumetria autorizzata sul mappale 414 ecceda il limite massimo stabilito da servitù gravante su di esso secondo la loro tesi difensiva.

Per altro verso il ricorso appare anche infondato.

Nella concessione edilizia impugnata, e gli stessi ricorrenti lo ammettono, si dà atto delle diverse posizioni emerse nel relativo procedimento, e di quella favorevole al rilascio sostenuta dalla società richiedente e di quella che si opponeva al rilascio sostenuta dai ricorrenti perché, a loro avviso, la servitù gravante sul mappale 414 avrebbe impedito di edificare sul mappale stesso non più di 2.000 metri cubi.

Al riguardo nella concessione si legge tra l’altro: “In generale, con riferimento ad entrambe le contestazioni, si osserva che il rilascio del provvedimento non pregiudica le posizioni di nessuna delle due parti, mentre all’opposto, l’eventuale diniego della concessione edilizia, comporterebbe l’accoglimento della tesi della sola parte che si oppone al rilascio del provvedimento abilitativo; ma tale presa di posizione non pare corretta, poiché, indipendentemente da qualsiasi valutazione di merito, il Comune nel contesto del presente procedimento, non dispone di tutti i mezzi istruttori e probatori, atti a determinare con certezza l’esistenza dei contrapposti diritti. Tra l’altro, ulteriori analitici adempimenti istruttori, si porrebbero in contrasto con i principi della L. 241/90”.

Il comune ha dunque considerato nel procedimento amministrativo diretto al rilascio della concessione le diverse posizioni ivi emerse, quella cioè della società istante che documentava di essere proprietaria dell’immobile libero da servitù di non edificare; e quella dei ricorrenti che al contrario richiamavano la servitù (che sarebbe stata costituita a suo tempo a loro favore) che avrebbe impedito di edificare sul mappale 414 oltre il limite di 2000 metri cubi; e ha dato altresì atto che, non avendo i mezzi e il potere di decidere la questione dibattuta tra le parti della (esistenza, estensione e opponibilità della) servitù si determinava per il rilascio della concessione, aderendo alla posizione della società che sosteneva e documentava di essere proprietaria dell’immobile libero da pesi e servitù, facendo peraltro espressamente salvi eventuali diritti di terzi, secondo la regola generale che governa il rilascio dei titoli edilizi.

Nel contesto riferito non è condivisibile la censura secondo la quale il comune avrebbe omesso di considerare o non avrebbe adeguatamente valutato l’apporto dei ricorrenti contrario al rilascio della concessione. Il comune in realtà, a fronte di posizioni diverse ampiamente considerate in sede procedimentale, ha ritenuto che la concessione poteva essere rilasciata; e l’ha rilasciato con salvezza dei diritti dei terzi.

Che poi la questione della servitù sul mappale 414 a favore di beni acquistati a suo tempo dallo stesso venditore dai ricorrenti e della sua opponibilità alla società controinteressata non fosse affatto pacifica, come si sostiene nel ricorso, lo dimostra il fatto che ancora oggi sulla questione stessa vi è causa in corso davanti al giudice civile.

Al riguardo è il caso di ricordare che per giurisprudenza costante l’amministrazione comunale, nel corso dell’istruttoria sul rilascio della concessione edilizia, deve sicuramente verificare che esista il titolo per intervenire sull’immobile per il quale è richiesta la concessione edilizia, anche se questa è sempre rilasciata facendo salvi i diritti dei terzi; ma deve però “escludersi un obbligo del comune di effettuare complessi accertamenti diretti a ricostruire tutte le vicende riguardanti la titolarità dell’immobile, o di verificare l’inesistenza di servitù o altri vincoli reali che potrebbero limitare l’attività edificatoria dell’immobile, atteso che la concessione edilizia è un atto amministrativo che rende semplicemente legittima l’attività edilizia nell’ordinamento pubblicistico, e regola solo il rapporto che, in relazione a quell’attività, si pone in essere tra l’autorità amministrativa che lo emette e il soggetto a favore del quale è emesso, ma non attribuisce a favore di tale soggetto diritti soggettivi conseguenti all’attività stessa, la cui attività deve essere sempre verificata alla stregua della disciplina fissata dal diritto comune” (Cons. di Stato, Sez. V, 24 marzo 2011, n.1770).

La giurisprudenza ha avuto anche modo di precisare che il rispetto dei limiti civilistici e in particolare di eventuali diritti vantati da terzi possono rilevare in senso ostativo al rilascio di concessione edilizia richiesta da chi assume di essere proprietario dell’area o di avere titolo per richiederla solo quando “siano immediatamente conoscibili, effettivamente e legittimamente conosciuti nonché del tutto incontestati, di guisa che il controllo si traduca in una semplice presa d’atto” (Cons. di Stato, Sez. IV, n.6332/2007; TAR Campania, Napoli, Sez. IV, n.1165/2011).

Conclusivamente si può allora ritenere che nel caso di specie, a fronte di una contestazione non ancora risolta dal competente giudice civile adito a suo tempo su esistenza, consistenza e opponibilità di titolo limitativo all’edificazione (servitù non aedificandi oltre un certo limite) il comune, previa considerazione e valutazione delle opposte posizioni emerse nel relativo procedimento, abbia legittimamente rilasciato la concessione alla società che sosteneva di essere proprietaria e di avere titolo al rilascio.

Nei sensi esposti il ricorso è anche infondato, e deve essere conseguentemente disatteso.

La particolarità della controversia e la risalenza del ricorso giustificano la compensazione delle spese tra le parti.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Liguria (Sezione Prima)

definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge nei sensi di cui in motivazione con spese integralmente compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Genova nella camera di consiglio del giorno 24 gennaio 2013 con l'intervento dei magistrati:

Santo Balba, Presidente, Estensore

Davide Ponte, Consigliere

Angelo Vitali, Consigliere

DEPOSITATA IN SEGRETERIA

Il 11/04/2013

IL SEGRETARIO

(Art. 89, co. 3, cod. proc. amm.)