LE MODIFICHE AL TESTO UNICO DELL’EDILIZIA
apportate dal d.l. 21 giugno 2013, n. 69 convertito con la legge n. 98/2013

di MASSIMO GRISANTI

Con questo seconda analisi delle modifiche introdotte al T.U.E. si prendono in esame le nuove disposizioni contenute negli articoli 23-bis, 24 e 25.

§ 1. Sulla S.C.I.A. per interventi di demolizione e ricostruzione, anche comportanti modifiche di sagoma.

La norma di legge permette di eseguire mediante segnalazione certificata di inizio attività gli interventi edilizi in cui la categoria ex art. 3 consente di operare mediante demolizione e ricostruzione.

Infatti la disposizione in commento non introduce una nuova categoria d’intervento (la demolizione e ricostruzione), ma si limita ad estendere la semplificazione procedimentale a talune fattispecie già regolate dal permesso di costruire.

Pertanto la SCIA diventa così applicabile per talune categorie d’intervento e precisamente:

1. il restauro e risanamento conservativo, laddove il grado di fedeltà nella demo-ricostruzione deve essere assoluto;

2. la ristrutturazione edilizia.

Tuttavia deve escludersi nella maniera più assoluta la ricorribilità alla SCIA nel caso in cui gli interventi anzidetti comportano mutamento della destinazione d’uso urbanisticamente rilevante nonché aumento delle superfici utili.

Invero, non si deve dimenticare che la SCIA (V. art. 19 della legge n. 241/1990 e ss.mm.ii.) è una dichiarazione proveniente da soggetto privato e, quindi, non è un provvedimento amministrativo. Come tale non può surrogare valutazioni tecnico amministrative proprie della P.A. come la verifica ed accertamento del sufficiente grado di urbanizzazione dell’area (art. 12 del D.P.R. n. 380/2001) oppure l’accertamento dei necessari presupposti per la concessione di deroghe all’osservanza dei regolamenti e strumenti urbanistici locali.

Infine si rammenta che della SCIA costituisce parte integrante ed essenziale una veritiera dichiarazione del professionista resa ai sensi e per gli effetti del D.P.R. n. 445/2000. L’accertamento di falsità contenute nella dichiarazione, effettuabile senza limiti di tempo, fa sì che il soggetto dichiarante nel cui interesse viene eseguita l’opera decade ex ante dai benefici conseguiti. Con tutte le implicazioni del caso qualora le opere eseguite abbiano formato oggetto di contratti per la costituzione o il trasferimento di diritti reali.

§ 2. Disposizioni relative al certificato di agibilità

Le introdotte disposizioni agli artt. 24 e 25 affermano che:

1. è possibile certificare l’agibilità di una porzione di costruzione purché le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria relative all’intervento edilizio siano effettivamente esistenti ed atte all’uso;

2. non è possibile attestare l’agibilità, parziale o totale, di una costruzione se l’opera non costituisca il risultato di un progetto presentato alla P.A.

Da tali disposizioni si ricavano, o vengono confermati, i seguenti principi fondamentali:

1. un’opera è completata solo quando esistono le opere di urbanizzazione primaria (strada, fognatura, elettricità, acqua, parcheggi sia pubblici che privati, giardini pubblici ecc.) e queste siano state riconosciute atte allo scopo da parte della P.A. In sostanza, quando a termine dell’attività edificatoria esistano i presupposti per il rilascio del permesso di costruire (V. art. 12);

2. fino ad ora non esisteva nell’ordinamento il certificato di agibilità parziale di un edificio, con la conseguenza che tutti gli edifici per i quali erano stati già rilasciati certificati parziali devono essere sottoposti, a tutela degli interessi protetti, al vaglio di rispondenza ai criteri ora fissati dalla legge e, in caso positivo, essere fatti oggetto di provvedimenti di conferma dell’agibilità;

3. il certificato di agibilità parziale ha validità temporale fino al termine di ultimazione dell’opera fissato nel titolo abilitativo e può essere prorogato, una tantum, per soli tre anni. Ne consegue che, proprio per effetto dello stretto legame alla proroga del titolo abilitativo (provvedimento valutativo proprio della P.A.), non può essere surrogabile da un’attestazione del professionista privato. Concessa la proroga e trascorso inutilmente il nuovo termine l’opera diventa suscettibile alle modifiche normative intervenute medio tempore che possono influire sulle condizioni di agibilità;

4. non è possibile attestare, da parte del direttore dei lavori, l’agibilità di un edificio qualora la P.A. non abbia, in precedenza, valutato il grado di sufficiente urbanizzazione primaria dell’area e/o non abbia autorizzato l’esecuzione di un progetto (in ciò valutando ex ante la rispondenza dell’opera alle leggi e regolamenti).

Scritto il 26 agosto 2013