Il residence non può essere una villa privata

di Stefano DELIPERI

Il residence non può essere una villa privata.

Interessante pronuncia del Tribunale penale di Reggio Emilia in materia di abusivismo edilizio in conseguenza della violazione del vincolo di destinazione alberghiera.

Con la sentenza n. 24 del 15 aprile 2013 il Tribunale emiliano in composizione monocratica (dott. Ubaldo Arduini) ha condannato per il reato di lottizzazione abusiva (artt. 30 e 40, comma 1°, lettera c, del D.P.R. n. 380/2001 e s.m.i.) due imprenditori rappresentanti della Matilde di Canossa Golf s.p.a. e della Le Fonti di Matilde s.r.l., titolari del complesso turistico-immobiliare “Matilde di Canossa Golf, Spa e Hotel Resort” (albergo, residenze, campo da golf, centro fitness, ristorante, wine bar, superficie complessiva di circa 70 ettari), realizzato nel 2008 in località S. Bartolomeo di Reggio, per aver stipulato contratti di compravendita relativi a singole unità immobiliari destinate a residenza privata in luogo della residenza turistica gestita unitariamente (concessione in locazione a una generalità indistinta e indifferenziata di soggetti per periodi temporalmente limitati).

Oltre alle condanne alle pene dell’arresto e dell’ammenda (e al pagamento delle spese processuali), è stata stabilità la confisca “di tutti i beni non trasferiti da acquisirsi al patrimonio del Comune di Reggio Emilia una volta divenuta definitiva la sentenza”.

E’ stata, quindi, confermata l’ipotesi accusatoria della Procura della Repubblica di Reggio Emilia (dott.ssa Isabella Chiesi) e della Guardia di Finanza, che ravvisavano la violazione del P.R.G. (art. 52 delle norme di attuazione) e dello stesso piano particolareggiato d’iniziativa privata, approvato con deliberazione Consiglio comunale n. 4163/95 PG dell’11 luglio 2003 (e relativa convenzione urbanistica rep. n. 27260/386 del 3 novembre 2003).

Nonostante la destinazione urbanistica (art. 52 delle N.d.A. del P.R.G.) di “area di trasformazione sportiva-ricreativa a dominanza ambientale (Ts2)” e delle destinazioni d’uso ricettive indicate negli strumenti attuativi e convenzionali, nonché nei titoli abilitativi, venivano stipulati numerosi contratti preliminari e poi definitivi di compravendita di unità immobiliari con funzioni abitative.

Una pronuncia, quella del Tribunale reggiano, che conferma la linea giurisprudenziale dominante in materia che vede qualificato come “lottizzazione abusiva” il frazionamento, l’alienazione e la conduzione esclusiva di singole unità immobiliari appartenenti a un unico complesso avente destinazione ricettiva con gestione unitaria.

Infatti, “in materia edilizia, configura il reato di lottizzazione abusiva la modifica di destinazione d'uso di una R.T.A., residenza turistico alberghiera, realizzata attraverso la vendita di singole unità a privati allorchè non sussista una organizzazione imprenditoriale preposta alla gestione dei servizi comuni ed alla concessione in locazione dei singoli appartamenti compravenduti secondo le regole comuni del contratto d'albergo, atteso che in tale ipotesi le singole unità perdono la originaria destinazione d'uso alberghiera per assumere quella residenziale, in contrasto con lo strumento urbanistico costituito dal piano di lottizzazione”, non rinvenendosi alcuna differenza, sul piano giuridico, con l’ipotesi di ordine generale (Cass. pen., sez. III, 15 febbraio 2007, n. 6396, sul caso della R.T.A. “Terrata 2”, in Comune di Golfo Aranci).

E’ quindi pacifica, in giurisprudenza, la configurazione del reato di lottizzazione abusiva mediante la modifica della destinazione d’uso di immobili oggetto di un piano di lottizzazione attraverso il frazionamento di un complesso immobiliare in modo che le singole unità perdano l’originaria destinazione alberghiera per assumere quella residenziale, atteso che tale modifica si pone in contrasto con lo strumento urbanistico attuativo costituito dal piano di lottizzazione.

L’ipotesi di lottizzazione abusiva è, poi, configurabile anche in relazione a un complesso immobiliare già definitivamente edificato e concluso attraverso il cambio di destinazione d’uso rilevabile dalla stipula di contratti preliminari di compravendita, come quelli aventi ad oggetto unità immobiliari abitative destinate a residenza privata e facenti parte di un unico complesso originariamente autorizzato per lo svolgimento esclusivo di attività alberghiera (Cass. pen., sez. III, 28 febbraio 2007, n. 194; Cass. pen., sez. III, 29 novembre 2005, n. 6990; Cass. pen., sez. III, 21 gennaio 2005, n. 10889; Cass. pen., sez. III, 2 marzo 2004, n. 20661).

Dott. Stefano Deliperi

Si ringrazia per la segnalazione l’Avv. Rossella Ognibene, del Foro di Reggio Emilia.

Sentenza n. 24 del 14 gennaio 2013

depositata il 15 aprile 2013

n. 593/2012 Reg. Trib.

n. 4084/2009 R.G.N.R.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA
SEZIONE PENALE

Il Giudice dott. Ubaldo Arduini, all’udienza del 14 gennaio 2013, ha pronunziato e pubblicato con motivazione contestuale la seguente

sentenza

nei confronti di:

1) S. G., libero, difeso da Avv. Franca Porta e Marco Ferretti del foro di Reggio Emilia, di fiducia;

2) C. G., libero, difeso da Avv. Franca Porta del foro di Reggio Emilia, di fiducia;

3) P. G., libero, difeso da Avv. Marco Ferretti e Saporito del foro di Reggio Emilia, di fiducia;

generalizzati e imputati come da decreto di citazione in giudizio allegato in copia.

PROCURA DELLA REPUBBLICA

PRESSO IL TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA

n. 4084/2009 R.G.N.R.

DECRETO DI CITAZIONE A GIUDIZIO

Arti 550,552, c.p.p. e 159, comma 1°. disp. att. c.p.p.

1) S. G., libero, difeso da Avv. Franca Porta e Marco Ferretti del foro di Reggio Emilia, di fiducia;

2) C. G., libero, difeso da Avv. Franca Porta del foro di Reggio Emilia, di fiducia;

3) P. G., libero, difeso da Avv. Marco Ferretti e Saporito del foro di Reggio Emilia, di fiducia;

IMPUTATI

S. G. e C. G.

a) del reato p. e p. arti. 30, 44 lett. c D.P.R. 380/2001 perché, nella qualità di Presidente del C.d.A. della MATILDE DI CANOSSA GOLF s.p.a.(C.) e della LE FONTI DI MATILDE srl (S. G.), società proponenti il Piano Particolareggiato denominato Ts2 Matilde di Canossa Golf spa approvato in data 11.7.2003 con Delibera del Consiglio Comunale di Reggio Emilia n. 4163/95 PG e di cui alla convenzione urbanistica datata 3.11.2003 n.27260/386 rep. Notaio Antonio Caranci, effettuavano una lottizzazione abusiva a scopo edilizio di complesso immobiliare sito in via del Casinazzo destinato a struttura alberghiera-residence, in parte edificato in forza dei permessi di costruire NN. 13120/04 -13121/04-13122/04 e in parte in costruzione in forza del permesso di costruire N1829/08, stipulando contratti di compravendita aventi ad oggetto unità abitative autonome destinate a residenza privata e non a residenza turistica ( concessione in locazione ad una generalità indistinta e indifferenziata di soggetti, per periodi di tempo determinati). In particolare, offrivano sul mercato dal 2005 ad oggi e stipulavano contratti preliminari di compravendita aventi ad oggetto dette unità immobiliari, come aventi "caratteristiche di civile abitazione", nonché dal 6 febbraio 2009 al 28 dicembre 2009 stipulavano contratti di compravendita definitivi relativi a 17 unità abitative residenziali, così modificando la destinazione d'uso autorizzata di struttura ricettiva turistico-alberghiera in struttura residenziale abitativa. in contrasto con gli strumenti urbanistici [P.R.G., art.52 N.d.A. e P.P.I.P.: destinazione dell'area a trasformazione sportivo-ricreativa a dominanza ambientale (Ts2) con previsione degli Usi U.1 (abitazioni soltanto per i 150 mq di superficie utile per

l'alloggi() del custode) ed U.2 (attività ricettive di tipo alberghiero ed extralberghiero)]

In Reggio Emilia dal 2005.fino al 28 dicembre 2009 ( data , quest'ultima, dell'ultimo atto pubblico di compravendita)

P. G.:

1. del reato p. e p. artt.30, 44 lette) D.P.R. 380/2001, perché, nella qualità di Vice Presidente della srl Le Fonti di Matilde, essendo anche consigliere della Matilde di Canossa spa, stipulando alcuni dei contratti preliminari di compravendita indicati nel capo a) ed in particolare ………………………………………., rappresentando nei primi che le unità immobiliari del residence oggetto di contratto avevano "caratteristiche di civile abitazione" e dichiarando nel secondo, senza esibire il certificato dì destinazione urbanistica che per i titoli edilizi relativi al complesso immobiliare erano "stati pagati gli oneri come funzione abitativa", tanto che gli acquirenti, indotti in errore, potevano affermare di essere a conoscenza soltanto "della circostanza che l'immobile con funzione abitativa oggi acquistato è parte di un complesso che ha destinazione prevalentemente ricettiva" e "della conseguente apertura e offerta al pubblico della parte ricettiva, in sinergia con l'utilizzo dell'adiacente campo da golf", contribuiva al reato indicato al capo a).

In Reggio Emilia dal 2005 al 6 agosto 2009

- omissis -

MOTIVAZIONE

Procedutosi a giudizio, a seguito di decreto di citazione emesso in data 07 dicembre 2011 nei confronti di: S. G., C. G. e P. G.; S. G. e C. G. imputati del reato p. e p. dagli ara. 30, 44 lettera c) D.P.R. 380/2011 come meglio descritto al capo a) commesso in Reggio Emilia dal 2005 fino al 28 dicembre 2009; P. G. imputato del reato p. e p. dagli arti 30, 44 lettera c) D.P.R. 380/2001 commesso in Reggio Emilia dal 2005 al 2009.

All'udienza del 16/04/2012 verificata la regolarità delle notifiche e la costituzione delle parti le difese S., C. e P. chiedevano di essere ammesse al rito abbreviato condizionato al deposito di fascicoli difensivi.

Il Tribunale ammetteva il rito ex art. 438 c.p.p..

All'udienza del 14/05/2012 le parti depositavano copiosa documentazione imponendosi un rinvio per lo studio degli atti. All'udienza del 29/10/2012 le parti concludevano come da separato verbale. Alle rassegnate conclusioni, seguivano le repliche formulate nel corso dell'udienza del 14/01/2013. Questi i fatti e la documentazione acquisita.

Con rep. 48836 datato 11/07/2000 la società Matilde di Canossa Golf s.p.a., in persona del presidente protempore sig. F. F., vendeva alla società Le Fonti di Matilde s.r.l., in persona del presidente G. S., un appezzamento di terreno posto in comune di Reggio Emilia località. San Bartolomeo via del Casina, 770, da destinarsi ad "insediamenti integrati Z12 (scheda 2), il tutto formante unico corpo", "parte venditrice garantisce che al lotto in oggetto verrà attribuita una superficie utile edificabile non inferiore a mq. 6300 al netto dei servizi, accessori, autorimesse, cantine, mansarde, porticati, logge ecc.", "La società Matilde di Canossa Golf s.p.a. ..... cede con tutte le garanzie di legge alla società Le Fonti di Matilde s.r.l. una ulteriore capacità edificatoria corrispondente ad una superficie utile edificabile non inferiore a mq. 4.500 utilizzando parte degli indici di utilizzazione territoriale spettanti al restante terreno di sua proprietà adiacente al lotto venduto".

Al predetto rogito viene allegato il documento identificato con la lettera "C" rappresentante l'estratto delle norme tecniche di attuazione del PRG del comune di Reggio Emilia in cui all'art. VI.4bis_01 si legge "Usi ed interventi previsti nell'insieme delle zone integrate con valenza ecologica Zr"'.

Alla Scheda 1: dette zone Zi sono costituite: da presenze abitative vere e proprie destinate ad insediamenti prevalentemente residenziali, integrati con insediamenti terziari con essi compatibili, comprendenti le aree per le attrezzature urbanistiche primarie e secondarie ad esse relative; da ampie zone destinate a verde pubblico o privato al servizio dell'intera città, prevista per elevare la qualità ecologica complessiva degli insediamenti e dell'intero organismo urbano attraverso la rigenerazione delle risorse ambientali aria, acqua e suolo; da aree di trasformazione Tsl e Ts2 relative attrezzature sportive esistenti.

La realizzazione di questi nuovi insediamenti residenziali e terziari di cui sopra, con le relative attrezzature urbanistiche primarie e secondarie, viene considerata ammissibile a condizione che vengano al contempo perseguiti gli obiettivi di "politica verde"

Nello stesso allegato sì legge "gli usi.....complessivamente ammessi nelle zone integrate con valenza ecologica ed articolate nelle diverse sottozone sono (almeno nella parte d'interesse nel presente procedimento): U.1 abitazioni, U.2 attività recettive di tipo alberghiero ed extra-alberghiereo" dove, ai fini dell'integrazione funzionale gli usi U.1, U.2 e U.3 (abitazioni collettive: collegi, convitti, conventi) sono considerati come Usi residenziali, mentre da U.4 attività commerciali al dettaglio, U.5 attività commerciali complementari, U7, Ull, U13, U.14, U.16 e U.29 sono considerai Usi terziari.

Tra le modalità di attuazione veniva infine previsto che: "il PRG si attua mediante Piano Particolareggiato di iniziativa privata di tipo 3 previo stipula dell'Accordo di Programma Speciale d'Area ai sensi della L.R. 30/1996 con previsione del rispetto progettuale, per le nuove costruzioni, dell' art. VL4bis.07. Venivano quindi dettati gli indici urbanistici-ecologici e le altezze e indicati gli Usi previsti.

Tra questi ultimi venivano considerati "regolari" i seguenti Usi: U.1 per mq. 150 di nuova costruzione per l'alloggio del custode; U.4 e U.6 per un massimo del 10% di superficie.

Alla scheda 2: il centro golfistico Matilde di Canossa viene definito come una "area di trasformazione Ts2 relativa ad attrezzature sportive esistenti che il Piano intende tutelare attraverso uno studio idrogeologico specifico in relazione alla necessità di un corretto ciclo delle acque.

Il quadro normativo di riferimento prevede che nelle zone integrate a valenza ecologica, definito Mix funzionale, viene sempre garantita la compresenza di almeno uno degli Usi residenziali e degli Usi terziari previsti.

Durante l'iter amministrativo, in data 03/09/2001, il tecnico istruttore del comune di Reggio Emilia, geom. Paolo Pellati, nel referto all'atto n. 6490/2001, ira l'altro scriveva "Il PRG vigente destina l'area in argomento di proprietà delle società Matilde di Canossa s.p.a. e Le Fonti di Matilde srl, come area di trasformazione sportiva-ricreativa a dominanza ambientale (Ts2) disciplinata dall'art. 52 delle NdA del PRG" precisando che "l'accatastamento finale del residence dovrà essere D/2". Dall'estratto di verbale di seduta del Consiglio comunale di Reggio Emilia n. 95 del 11/07/03, P.G. n. 4163, a pag. 4 si legge testualmente "si precisa che l'accatastamento finale del residence dovrà essere D/2" ed ancora a pag. 5 al punto f) "si evidenzia inoltre che, essendo l'intervento proposto ad uso Residence (U1/2), la convenzione dovrà prevedere che, a complesso ultimato, le unità immobiliari ad uso residence ed il complesso di beni e servizi, siano connessi gli uni agli altri". E alla pagina seguente, veniva previsto il "non utilizzo separato delle unità immobiliari ad uso residence rispetto al complesso di beni e servizi che esprimono l'attività recettiva complessiva".

In data 11/07/2003 con delibera del Consiglio comunale di Reggio Emilia n. 4163/95 PG veniva approvato il piano particolareggiato denominato "Ts2 Matilde di Canossa Golf spa" proposto dai sigg. Salsi Guerrino e Caffagni Gianni, rispettivamente: presidente della società Le Fonti di Matilde srl il primo, e presidente del CdA della Matilde di Canossa Golf s.p.a. il secondo.

Il gruppo di fabbricati in oggetto della lottizzazione denominata "Ts2 Matilde di Canossa Golf spa" veniva classificato nelle norme vigenti del PRG del 1999 all'art. 21.04 come U1/2 "funzioni abitative (residence, abitazioni collettive, pensioni e affittacamere).

Successivamente veniva stipulata la convenzione urbanistica datata 03/11/2003 a ministero notaio Antonio Caranci (rep. 27260/3826) per un gruppo di fabbricati, in cui l'art. 19) recita testualmente "Sono a carico del soggetto attuatore e dei suoi successori gli obblighi specifici connessi alle destinazioni previste dalle norme di attuazione del PRG, come area di trasformazione TS 1 (art. 52) con gli usi consentiti in relazione all'esistente campo da Golf', "A tal fine si precisa che i manufatti avranno prevalentemente destinazioni a funzioni recettive (residence U1/2), turistiche (albergo U5/1 e centro benessere U2/9.2) in sinergia con il campo da Golf'. "Si prevedono quindi destinazioni a ricettività vera e propria, a struttura albergjliera, a struttura per il benessere", "a servizi per il funzionamento della struttura sportiva e del campo da Golf' "parti destinate all'erogazione di servizi generali", "Le unità appartenenti al complesso recettivo residenziale potranno essere trasferite, assegnate o cedute solo unitamente alle quote di pertinenza dei servizi innanzi detti, relativi al complesso dei servizi".

A seguito di rilascio dei seguenti permessi a costruire: - n. 13120/04 del 08/11/2004, indicante una superficie di progetto U2/9 (attrezzature per il tempo libero) per mq. 1202;

• n. 13121/04 del 08/11/2004, indicante una superficie di progetto U5/1 (alberghi e motel) per mq. 2814;

• n. 13122/04 del 05/10/2004, indicante una superficie di progetto U1/2 (residence, abitazioni collettive, pensioni e affittacamere) per mq. 2083 (successivamente confermata nella comunicazione di inizio attività P.G. 16193 del 18/07/08);

- n. 1829/08 del 19/05/2008, indicante la superficie di progetto: U1/2 (residence, abitazioni collettive, pensioni e affittacamere) per mq. 1645,64,

- n. 9018/09 del 28/05/2009, indicante una superficie di progetto U1/2 pari mq. 952,65;

attraverso i quali veniva realizzata una lottizzazione edilizia di un complesso immobiliare sito in via del Casinazzo per un gruppo di fabbricati che lo stesso progettista Dott. Ing. Ermanno Panciroli nella sua relazione illustrativa classificava e definiva come "nuova costruzione di un complesso di fabbricati ad uso residence".

Venivano così stipulati i sotto indicati contratti preliminari, rinvenuti dagli operanti e sottoposti a sequestro.

Già in data 27/03/2001 (3 anni prima del dell'ultimo PdC rilasciato dal comune di Reggio Emilia solo il 04/10/2004) tra la società Le Fonti di Matilde srl in persona del suo presidente protempore sig. G. S. ed il sig. S. B. veniva stipulato contratto preliminare in cui in premessa la società promittente la vendita (Fonti di Matilde) dichiarava che l'area su cui doveva sorgere il complesso immobiliare "è inserita nel NPRG del comune di Reggio Emilia quale area di trasformazione Ts2, con destinazioni urbanistiche che prevedono tra l'altro la realizzazione di un complesso immobiliare comprendente una struttura alberghiera e di welness farm, e di una struttura a residence, con caratteristiche di civile abitazione", registrato in data 26/06/2001 (il solo ad essere registrato).

Tutti i restanti preliminari contratti

- omissis -

venivano formulati con la previsione secondo la quale "la società prominente la vendita (Fonti di Matilde) dichiarava che l'area su cui doveva sorgere il complesso immobiliare "è inserita nel NPRG del comune di Reggio Emilia quale area di trasformazione Ts2, con destinazioni urbanistiche che prevedono tra l'altro la realizzazione di un complesso immobiliare comprendente una struttura alberghiera e di welness farm, e di una struttura a residence, con caratteristiche di civile abitazione".

La costruzione dei fabbricato veniva ultimata in data 29/07/2008 come da comunicazione del 30/07/2008 n. 6390 p.s. inoltrata al comune di Reggio Emilia.

In data 10/10/2008 veniva così rilasciato il certificato di conformità urbanistica n. 18155/08.

Ai preliminari seguivano i rogiti, questi quelli forniti dall'Agenzia delle Entrate di Reggio Emilia a seguito di attività di indagine.

- omissis -

In tutti i succitati rogiti si dava atto che la società "procedeva alla edificazione sul terreno di cui al citato mappale 275 di una struttura prevalentemente ricettiva identificata come uso nella NTA del PRG vigente all'art. 21.04 come funzione abitativa (U1/2 residence, abitazioni collettive, pensioni, affittacamere)", "che il comune di Reggio Emilia rilasciava in data 10/10/2008, n. 18155/2008, il certificato di agibilità relativo al suddetto complesso immobiliare con la destinazione d'uso U1/2 (residence, abitazioni collettive, pensioni e affitta camere)", "che in particolare, la destinazione d'uso della struttura dal punto di vista urbanistico, è quella di struttura prevalentemente recettiva (U1/2) a gestione unitaria, aperta al pubblico come stabilita dalla convenzione urbanistica" richiamando l'art. 19 della convenzione, integralmente riportato nel rogito. Agli acquirenti veniva ceduta la "piena proprietà di tre unità immobiliari facenti parte di un complesso ad uso prevalentemente recettivo come sopra specificato".

Seguivano i dati catastali e l'indicazione dei locali facenti parte dell'unità compravenduta, come da documentazione acquisita al fascicolo del dibattimento. Nell'atto il rappresentante della società venditrice all'art. 6) dichiarava inoltre che, in relazione al permesso di costruire n. 13122/2004 rilasciato dal comune di Reggio Emilia il 05/10/2004, erano stati pagati gli oneri come funzione abitativa.

Con atto datato 29/10/2009 il sig. G. S. nella sua qualità di presidente della società Le Fonti di Matilde srl, prot. speciale n. 60507/09, osservava che "1) l'uso residence inteso nel PRG 99 come U1/2 non è inserito nelle funzioni residenziali di cui alla lettera A9 dell'art. 1.6.1 delle Norme del RUE; 2) Le definizioni di residenza e di residenza collettiva, individuati come unici usi nella funzione residenziale del RUE, non corrispondono alle caratteristiche dei residence edificati e da edificarsi nel comparto PUA San Bartolomeo; 3) La definizione residenze turistico alberghiere, come inteso dalla l.r. 16/2004 e recepita dal RUE, non corrisponde alle caratteristiche dei residence edificati e da edificarsi nel comparto PUA San Bartolomeo".

A seguito di accertamento n. RE 190925/2008, effettuato dall'Ufficio del Territorio di Reggio Emilia, il nuovo complesso immobiliare in oggetto veniva accatastato come "unità abitative singole in categoria D2".

La notizia della classificazione raggiungeva così i firmatari dei preliminari di vendita i quali esprimevano "seria preoccupazione" per l'accaduto (vedi fax 17/04/08 A. G.; lett. 12/11/08 D. C., lett. 05/02/09 Stefano Montanari; arbitrato Leonardo Righi del 26/02/09).

Successivamente, su istanza di parte, la classificazione delle unità immobiliari veniva rettificata da parte dell'Agenzia del Territorio, con atto prot. N. RE 190947/2008 del 15/10/2008, da D2 a A2.

A rettifica effettuata, la Fonti di Matilde srl invitava i promittenti gli acquisti, cioè quelli che non avevano raggiunto nel frattempo un accordo transattivo finalizzato alla risoluzione del contratto, alla stipula dei rogiti. A seguito di esposto sulle predette circostanze la Procura della Repubblica apriva un fascicolo iscritto al n. 4084/09 iniziando attività d'indagine scaturite nell'odierno procedimento.

Sentito a SIT il sig. Paolo Penati, responsabile dell'unità territoriale operativa 3 del comune di Reggio Emilia, effettuata il 12/11/09, dichiarava "Il Piano Regolatore, come si evince a pag. 43 e 44 delle norme di attuazione, aveva recepito la localizzazione di due strutture sportive una golf "TS1" ed un maneggio. Con riguardo agli usi all'art. 52.04 delle norme è previsto un mix funzionale che contempla sia usi abitativi (U1/1) sia recettivi (U1/2) oltre ad usi terziari. Preciso che l'uso abitativo (U1/1) è limitato alla realizzazione di una struttura di metri quadrati 150 destinata all'abitazione del custode. Viene consentito però il recupero di edifici rurali preesistenti" ed ancora "in merito, per unità abitativa facente parte di un residence, deve intendersi che la stessa possa essere destinata ad un uso temporaneo e non a quello di civile abitazione". Il giorno 19/11/09 sentito a SIT il dott. Antonio Caranci, notaio in Reggio Emilia, dichiarava che l'art. 19 della Convenzione Urbanistica prevedeva la possibilità che le strutture recettive possano essere attribuite in proprietà a soggetti diversi, purché il loro utilizzo ne rispetti la destinazione urbanistica dichiarando che "1) nel contratto siano fissate le regole per l'utilizzo del bene, nel rispetto della sua destinazione; 2) che tali regole poi, in concreto, siano attuate. Preciso che nel caso specifico la destinazione de_gli immobili è quella di residence quindi di una struttura recettiva".

Il giorno 20/11/09 sentito a SIT il sig. L. R. dichiarava "non ho più acquistato l'immobile in questione a seguito di consiglio del mio notaio dott. Giovanni Varchetta di Reggio Emilia in quanto la destinazione urbanistica dell'immobile era residence U1/2 e non civile abitazione come indicato nel preliminare Nel contempo la società Le Fonti di Matilde srl ha tentato di convincermi ad andare a rogito producendomi copia di una lettera datata 14/03/09 a firma ing. E. P." "l'arbitrato si è interrotto in data 16/10/09 quando la società Le Fonti di Matilde srl ha sottoscritto un atto di transazione a seguito del quale mi sono stati restituiti la caparra e gli anticipi da me corrisposti come dal preliminare esibitovi nonché una somma a titolo di risarcimento danni".

All'udienza del 14/01/2013 le parti replicavano e concludevano come da separato verbale.

Ritiene il giudicante provata la responsabilità penale dei sigg. G. S. e G. P. in ordine al reato ad essi contestato al capo A) come meglio descritto nel decreto di citazione a giudizio.

Rileva infatti che, secondo il piano regolatore, il piano particolareggiato e la relativa convenzione, la concessione edilizia n. 13122/04 era stata rilasciata per unità immobiliari destinate alla realizzazione di un residence (U1/2) annesso ad attrezzature sportive e per il tempo libero.

Infatti, il geom. Pellati parlava di mix funzionale con possibilità edificatoria per la cat. U1/1 (abitativa) solo relativamente alla costruzione da destinarsi all'abitazione del custode, mentre anche lo stesso notaio Caranci, pur non escludendo la possibilità di frazionamento, ammetteva che la destinazione degli immobili era quella di residence quindi di una struttura recettiva.

Ma a ben vedere è lo stesso Assessorato al turismo della Regione Emilia Romagna, interessato dagli uffici competenti, che in una sua nota del 22/02/05, rilasciata ad interpretazione della L.R. n. 16/04, precisava che le strutture turistiche-alberghiere (U1/2) "devono essere considerate sotto tutti i profili delle strutture unitarie sia sa un punto di vista gestionale che strutturale" precisando ancora che "non può essere considerata una somma di unità abitative che hanno una destinazione e un uso autonomi. Data l'unitarietà delle strutture ne deriva che non può essere consentito il frazionamento e la vendita di particelle o subalterni".

Ciò detto, il complesso edilizio realizzato, tenuto anche conto dell'intervenuta variante in corso d'opera, è stato realizzato proprio con lo scopo di edificare singole unità abitative singolarmente autonome ed indipendenti, liberamente e separatamente vendibili.

A dimostrazione di ciò basti seguire il contenuto testuale di tutti gli atti di trasferimento di proprietà delle singole unità immobiliari sopra citati.

In particolare si consideri il complesso edilizio denominato "Melissa", che si componeva di singole unità abitative (6 appartamenti dotati di cantina e garage) strutturalmente e funzionalmente distinte ed autonome le une dalle altre, dotate di contatori individuali di: acqua calda, acqua fredda, riscaldamento e energia elettrica, mentre era presente un contatore generale per le sole parti comuni dell'edificio (vedi SIT G. S. resa in data 04/11/2009).

Nel caso che ci occupa quindi gli immobili realizzati risultano, in effetti privi, di strutture destinate ad attività di gestione comune necessarie al corretto funzionamento del residence autorizzato e ciò in contrasto non solo con il titolo ma con tutta la normativa di riferimento.

Gli imputati S. e P. quindi, nelle loro rispettive qualità, hanno di fatto utilitaristicamente interpretato il mix funzionale autorizzato dagli strumenti urbanistici, in modo che la parte abitativa originaria, quella per intenderci destinata all'abitazione del custode per mq. 150 (U1/1), si potesse dilatare sino a comprendere una vastissima parte destinata ad abitazioni private per mq. 2083.

Di alcun pregio può essere ritenuta la costituzione della società II Borgo, destinata, secondo le intenzioni originarie dei soci, ad assolvere la funzione di gestione e manutenzione delle parti comuni dal momento che ogni singola unità poteva ben essere distinta non solo da un preciso numero civico, ove gli occupanti in ossequio alla normativa sullo stato civile, potevano collocare la loro residenza, ma bensì da utenze e allacci completamente autonomi.

E' stato accertato inoltre che le singole unità abitative erano state prenotate da singoli acquirenti attraverso la sottoscrizione di contratti preliminari, di cui abbiamo ampiamente parlato, in cui veniva espressa la loro "destinazione ad uso abitativo" e ciò in aperto contrasto con il PRG del comune di Reggio Emilia che sempre hanno e della successiva autorizzazione a costruire ove sempre si parlava di edifici con caratteristica funzionale U1/2.

Al fine della presente decisione, nessun rilievo può assumere la questione relativa alla legittimità o meno degli atti amministrativi, ivi compresa la classificazione operata dall'Agenzia del Territorio, poi nel tempo modificata, dal momento che il giudizio riguarda il solo comportamento degli imputati che nelle loro rispettive qualità, effettuavano, come anzi detto una lottizzazione abusiva violando gli artt. 30 e 40 lett. C) del D.P.R. 380/2001.

Dal punto di vista soggettivo occorre rilevare che il reato contestato deve essere anche valutato, sulla base del concreto pericolo di voler dare al territorio un assetto urbanistico del tutto diverso rispetto a quello previsto dal PRG e autorizzato, tale da condurre alla permanenza stabile di un certo numero di abitanti incidendo direttamente sull'assetto del territorio in contrasto col titolo autorizzativo.

Si consideri l'incidenza che una siffatta trasformazione provocherebbe sulla viabilità della zona, valutando le differenti esigenze quali quella certo insufficiente a servire un insediamento abitativo stabile oppure la totale mancanza di opere di urbanizzazione al servizio dello stesso e quelle necessarie ad un insediamento di tipo turistico, circostanze attinenti alla diversa destinazione impressa agli immobili.

Lottizzazione che in tutta evidenza comporta un ben diverso e maggiore impatto ambientale rispetto a quella del residence con attrezzature sportive e per il tempo libero che era stato autorizzato.

A ben vedere, le opere realizzate dal comportamento degli imputati, pur non configurando un effettivo e grave danno ambientale o con impatto negativo sull'ecosistema o sul paesaggio, senza provocare un impatto negativo sulla percezione visiva, storica e culturale, sono state realizzate in difformità di quanto autorizzato, atteso che l'iter amministrativo seguito aveva avuto ad oggetto un residence, con una prevista residenza turistica, mentre la effettiva destinazione risultava quella di un insediamento abitativo stabile cioè destinata a residenza privata.

La differenza è notoria, mentre nella residenza turistica viene prevista la concessione in locazione ad una generalità indistinta e indifferenziata di soggetti per periodo di tempo determinati, nella seconda il godimento pieno ed esclusivo per un tempo indeterminato.

Ritenuta quindi sussistente e provato il reato contestato in capo ai sigg. G. S. e G. P., nei sui elementi costitutivi oggettivo e soggettivo, valutati tutti gli indici di cui all'art. 133 c.p., il rito premiale prescelto nonché l'incensuratezza di entrambi, li condanna alla pena di 8 mesi di arresto e € 14000 di ammenda ciascuno, così determinata (pena base mesi 18 di arresto e € 31.500 di ammenda, ridotta ex art. 62 bis c.p. a anni I di arresto e 21.000 di ammenda, ulteriormente ridotta per il rito ex art. 438 c.p.p. a mesi 8 di arresto e € 14.000 di ammenda).

Alla condanna principale consegue la condanna accessoria del pagamento delle spese processuali.

Si formula una prognosi favorevole alla concessione dei benefici di cui all'art. 163 c.p. della sospensione condizionale della pena e della non menzione sul certificato penale rilasciato su richiesta dei privati sulla scorta della previsione che entrambi gli imputati si asterranno per il prossimo futuro dal commettere reati della stessa specie.

Diversamente di dispone per quanto riguarda il sig. C. G. che nella sua funzione di presidente di presidente del CdA della Matilde di Canossa Golf spa risulta completamente estraneo all'abuso perpetrato dai coimputati.

B

asti considerare che in tutta la documentazione acquisita agli atti del fascicolo dibattimentale il sig. C. compare solo ed unicamente in qualità di proponente il Piano Particolareggiato denominato Ts2 Matilde di Canossa Golf spa approvato il 11/07/2003.

Nessuna prova è stata acquisita a suo carico circa il comportamento delittuoso contestato, ne compare tra i firmatari dei preliminari o dei rogiti, imponendosi l'assoluzione con la formula più ampia.

Il sig. C. quindi andrà mandato assolto con la formula per non aver commesso il fatto.

P.Q.M.

Visti gli arti. 533 e 535 c.p.p.

Dichiara S. G. e P. G. responsabili dei reati loro ascritti e come tali li condanna alla pena di mesi 8 di arresto ed € 14.000 di ammenda ciascuno oltre al pagamento delle spese processuali. Ordina la confisca di tutti i beni non trasferiti da acquisirsi al patrimonio del Comune di Reggio Emilia una volta divenuta definitiva la sentenza. Visto l'art. 163 c.p. concede la sospensione condizionale della pena per entrambi gli imputati.

Visto l'art. 530 c.p.p.

Assolve C. G. dal reato ascritto per non avere commesso il fatto.

Visto l'art. 544 c.p.p. indica in giorni 90 il termine per il deposito della motivazione.

Reggio Emilia, 14/01/2013

il Giudice

Dott. Ubaldo Arduini

Depositata in data 15 aprile 2013