Consiglio di Stato Sez. II n. 7627 del 2 dicembre 2020
Urbanistica.Sopraelevazione lastrico solare di proprietà esclusiva
L’intervento consistente nella sopraelevazione della porzione di lastrico solare di proprietà esclusiva, costituisce espressione delle facoltà dominicali descritte dall’art. 1127 c.c., il cui esercizio non richiede il preventivo consenso di tutti i condomini del fabbricato interessato dai lavori; la norma, infatti, prevede soltanto la facoltà dei condomini di “opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti alla esecuzione delle opere quando lamentino la compromissione della statica o del decoro architettonico dello stabile”
Pubblicato il 02/12/2020
N. 07627/2020REG.PROV.COLL.
N. 05778/2011 REG.RIC.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Consiglio di Stato
in sede giurisdizionale (Sezione Seconda)
ha pronunciato la presente
SENTENZA
sul ricorso numero di registro generale 5778 del 2011, proposto dal signor Giovanni Tinari, rappresentato e difeso dall’avvocato Vittorio Emanuele Russo, elettivamente domiciliato presso lo studio dell’avvocato Claudia Bordoni in Roma, alla via Carlo Mirabello, n. 25
contro
- il Comune di Pollutri, in persona del Sindaco in carica pro tempore, non costituitosi in giudizio
- la signora Maria Concetta D’Ippolito, rappresentata e difesa dall’avvocato Antonella Mancini, domiciliata ex officio presso la segreteria della Sezione II del Consiglio di Stato, piazza Capo di Ferro, n. 13
nei confronti
per la riforma
della sentenza del T.a.r. per l’Abruzzo n. 151 del 22 febbraio 2011
Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;
Visto l’atto di costituzione in giudizio della signora Maria Concetta D’Ippolito;
Visti tutti gli atti della causa;
Relatore nell’udienza pubblica del giorno 13 ottobre 2020 il consigliere Giovanni Sabbato e uditi, per le parti rispettivamente rappresentate, gli avvocati Lorenza Iaus, su delega dell’avvocato Vittorio Emanuele Russo, e Giovanni Moscarini su delega dell’avvocato Antonella Mancini;
Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.
FATTO e DIRITTO
1. L’oggetto del presente giudizio è rappresentato dal permesso di costruire in sanatoria n.15 del 4 giugno 2007, rilasciato dal Comune di Pollutri ai sensi dell’art. 36 del d.P.R. n. 380 del 2001, a favore dei signori Giovanni, Nicola e Sergio Tinari, avente ad oggetto la sanatoria di una porzione di fabbricato al 4° piano in difformità alla Concessione edilizia n. 85/1981.
2. Avverso tale atto la signora Maria Concetta D’Ippolito aveva proposto il ricorso n. 443 del 2007 innanzi al T.a.r. per l’Abruzzo, chiedendone l’annullamento per difetto di legittimazione dei richiedenti; in particolare, la ricorrente lamentava che costoro non possiedono la piena titolarità dell’immobile, essendo ella titolare di mq 3,77 del garage (i 2/9 di mq 17) e riteneva dunque necessario il proprio consenso al fine del rilascio del titolo in sanatoria.
3. Costituitosi al fine di resistere il signor Giovanni Tinari, nella veste di controinteressato, il Tribunale ha accolto il ricorso ed ha compensato le spese di lite.
4. In particolare, il Tribunale ha rilevato il difetto di istruttoria nel quale è incorso il Comune, stante la mancanza del consenso dei condomini ritenuto necessario in quanto, come ammesso dallo stesso controinteressato, la sanatoria coinvolge parti comuni.
5. Avverso tale pronuncia il signor Tinari ha interposto appello, notificato il 13 giugno 2011 e depositato il 7 luglio 2011, lamentando, attraverso due motivi di gravame (pagine 4-13), quanto di seguito sintetizzato:
I) il T.a.r., in ordine al denunciato difetto di istruttoria, si sarebbe limitato a riproporre un precedente giurisprudenziale, riportandone acriticamente i passaggi motivazionali, senza avvedersi che l’Amministrazione comunale, a seguito delle denunce della ricorrente di primo grado, aveva attivato ogni approfondimento istruttorio, anche mediante sopralluogo, tanto da concludere il relativo procedimento, al quale l’odierno appellante aveva partecipato offrendo ogni documentazione utile, con l’archiviazione;
II) il Tribunale, nel rilevare la mancanza del consenso espresso da parte della controinteressata, peraltro proprietaria soltanto di 3 mq del locale garage, non avrebbe rilevato che l’intervento oggetto di sanatoria fu realizzato in attuazione del diritto di sopraelevazione ex art. 1227 c.c., senza incontrare alcuna opposizione dei condomini di allora, il cui consenso ben può essere espresso per facta concludentia.
6. L’appellante ha concluso chiedendo, in riforma dell’impugnata sentenza, il rigetto del ricorso di primo grado.
7. In data 1° settembre 2020, si è costituita in giudizio la signora Maria Concetta D’Ippolito con memoria di controdeduzioni, chiedendo il rigetto dell’opposto gravame.
8. In vista della trattazione nel merito del ricorso parte appellante ha depositato memoria insistendo per l’accoglimento del gravame.
9. La causa, chiamata per la discussione alla pubblica udienza del 13 ottobre 2020, è stata ivi trattenuta in decisione.
10. Ritiene il Collegio che l’appello sia fondato e sia pertanto da accogliere.
11. Come dianzi esposto, le deduzioni sollevate dall’appellante muovono dalla considerazione, di carattere empirico oltre che giuridico, che non osta alla sanatoria di un appartamento posto al 4° piano di un fabbricato la proprietà aliena di appena 3 mq del locale garage al piano terra, tanto più che tale frazione dell’immobile è stata acquisita soltanto nel 2007 quindi lo stesso anno in cui è intervenuta la sanatoria e molti anni dopo la realizzazione delle opere, risalenti al 1982.
12. Orbene, ritiene il Collegio che le censure sollevate dall’appellante siano fondate per le seguenti ragioni:
- non ricorre innanzitutto il lamentato difetto di istruttoria, come traspare con evidenza dal fatto che l’Amministrazione ha emesso ben tre note (in data 4 settembre 2007, 24 settembre 2007 e 17 dicembre 2007) proprio per accertare la situazione proprietaria dell’immobile alla luce delle contestazioni mosse dall’odierna appellata;
- l’esecuzione dell’intervento, consistente nella trasformazione di una terrazza in appartamento, costituisce sopraelevazione di una porzione dell’ultimo piano di proprietà esclusiva dell’appellante senza che alcuna incidenza possa avere sulla base di legittimazione la proprietà di una piccola frazione del locale garage;
- l’intervento, invero, proprio perché consistente nella sopraelevazione della porzione di lastrico solare di proprietà esclusiva, costituisce espressione delle facoltà dominicali descritte dall’art. 1127 c.c., il cui esercizio non richiede il preventivo consenso di tutti i condomini del fabbricato interessato dai lavori;
- la norma, infatti, prevede soltanto la facoltà dei condomini di “opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti alla esecuzione delle opere quando lamentino la compromissione della statica o del decoro architettonico dello stabile”, evenienze questa nel caso di specie peraltro mai denunciate o comunque evidenziate da alcuno dei condomini;
- tale circostanza risulta decisiva in quanto pur presentando il diritto di sopraelevazione problemi di inquadramento giuridico nel novero dei diritti reali, la norma codicistica che lo prevede è sufficientemente chiara nel non richiedere il consenso dei condomini ai fini del suo esercizio se non quando sia paventato (ma non è il caso in esame) il possibile vulnus alle condizioni statiche dell’immobile, cui è possibile ovviare soltanto se, il proprietario sia autorizzato, da tutti i condomini all’esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo l’edificio a sopportare il peso della nuova costruzione.
13. In conclusione, l’appello è fondato e va accolto cosicché, in riforma della sentenza di primo grado, va rigettato il ricorso di primo grado.
14. Sussistono nondimeno giusti motivi, stante l’assoluta particolarità della vicenda di causa, per disporre la compensazione delle spese del doppio grado di giudizio
P.Q.M.
Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sull’appello, come in epigrafe proposto (n.r.g. 5778/2011), lo accoglie e, per l’effetto, in riforma dell’impugnata sentenza, respinge il ricorso n. 443 del 2007.
Spese del doppio grado di giudizio compensate.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 13 ottobre 2020 con l’intervento dei magistrati:
Claudio Contessa, Presidente
Paolo Giovanni Nicolo' Lotti, Consigliere
Giovanni Sabbato, Consigliere, Estensore
Francesco Frigida, Consigliere
Michele Pizzi, Consigliere
