TAR Veneto Sez. II n. 352 del 4 aprile 2016
Urbanistica.Parcheggi destinati al completamento degli standard e parcheggi privati

I parcheggi destinati al completamento degli standard sono previsti dall’art. 41 quinquies della L. n. 1150 del 1942, insieme agli spazi pubblici e al verde pubblico, e regolati dal D.M. 2 aprile 1968 n. 1444. La loro funzione è quella di consentire un ordinato sviluppo del territorio ed alleviare il carico urbanistico, come dimostra il modo di computo degli standard pubblico relativo ai parcheggi in quanto opere di urbanizzazione primaria, in aggiunta alle superfici a parcheggio previste dall'art. 18 L. n. 765 del 1967 (che ha introdotto l’art. 41 sexies nella L. n. 1150 del 1942). Al contrario, i parcheggi privati disciplinati dal citato art. 41 sexies e dall’articolo 9 della L. 122 del 1989, sono di proprietà privata, riservati agli abitanti delle unità residenziali e sono asserviti all’immobile con vincolo di pertinenzialità. La funzione è certamente simile (il decongestionamento della viabilità pubblica tramite l’agevolazione della costruzione di spazi di parcheggio degli autoveicoli dei proprietari dei beni immobili) ma la disciplina è notevolmente diversa, sia in relazione al computo degli spazi che in merito al regime proprietario, stante il vincolo pertinenziale che si instaura con l’unità immobiliare principale.

N. 00352/2016 REG.PROV.COLL.

N. 01123/2014 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Veneto

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 1123 del 2014, proposto da:
Comune di Eraclea in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dall’avvocatura della Provincia di Venezia con gli avv. Giuseppe Roberto Chiaia, Roberta Brusegan, Katia Maretto, domiciliato presso l’ufficio legale della Provincia di Venezia, in Venezia, San Marco, 2662;

contro

Società Iniziative Aquileia S.r.l. in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Pier Vettor Grimani, con domicilio eletto presso il suo studio in Venezia, S. Croce, 466/G;
Immobiliare Agorà Srl;

per

l'accertamento dell'inadempimento della convenzione di lottizzazione del 5 marzo 1982, relativa al “Comprensorio Eraclea Mare comparti 2 e 3”richiamata nel contratto sottoscritto dalla ditta Iniziative Aquileia Srl nel 2002, nonchè l'adempimento forzoso ex art. 2932 c.c.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Società Iniziative Aquileia Srl;

Viste le memorie difensive;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 3 marzo 2016 il dott. Nicola Fenicia e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

Con il presente ricorso il Comune di Eraclea chiede l’esecuzione coattiva della convenzione di lottizzazione del 5 marzo 1982, relativa al “Comprensorio Eraclea Mare comparti 2 e 3” come modificata con la convenzione del 16 marzo 1990 e come richiamata nel contratto di compravendita dell’ 11 maggio 2002 intervenuto tra Immobiliare Agorà s.r.l. e Immobiliare Venezia s.r.l. in veste di venditrici, e Iniziative Aquileia s.r.l. in veste di acquirente.

Con la suddetta convenzione le ditte lottizzanti avevano assunto l’impegno a realizzare determinate opere di urbanizzazione e a trasferirle in proprietà al Comune.

Tuttavia, l’obbligo di trasferire al Comune le aree di urbanizzazione è rimasto a lungo inadempiuto da parte di alcune delle ditte lottizzanti e delle successive aventi causa.

Di qui la necessità del Comune di ottenere la cessione di tali aree, ovvero la monetizzazione delle stesse in caso di impossibilità o gravi difficoltà materiali o giuridiche a tale cessione.

L’oggetto del presente giudizio riguarda i terreni censiti al F. 58, mappali 1068, 1067, 1054, 1055, 1104 e 1105, aventi una superficie di mq. 1376, gravati dall’obbligo di cessione al Comune e sui quali è stato realizzato un parcheggio, e che, dopo vari passaggi, a partire da una delle originarie lottizzanti, sono giunti, in forza della soprarichiamata compravendita, in proprietà della Iniziative Aquileia s.r.l. .

In particolare, con tale atto di vendita, le ditte venditrici, nell’alienare l’immobile denominato “Ciclamini” alla Iniziative Aquileia, avevano ceduto anche una parte dell’area standard, richiamando l’obbligo di adempiere alla convenzione del PdL Eraclea Mare mediante cessione delle superfici al Comune.

Nello specifico all’art. 9 di tale atto notarile di compravendita si era stabilito: “la parte acquirente si impegna a cedere al Comune di Eraclea, come stabilito nelle sopracitate convenzioni i mappali 1068, 1067, 1054, 1055, 1104 e 1105, nonché a cedere gratuitamente numero 54 posti auto e le strade di accesso che dovranno, sia gli uni che le altre, essere realizzate a cura e spesa della parte acquirente come già più sopra stabilito”.

Con delibera di Giunta Comunale n. 157 del 1° agosto 2007 si era dato atto che i terreni censiti ai mappali 1068, 1067, 1054, 1055, 1104 e 1105 erano gravati da obbligo di cessione al Comune e che la ditta proprietaria si era dichiarata disponibile ad assolvere agli obblighi convenzionali.

Con lettera del 17 aprile 2008, la Iniziative Aquileia si era dichiarata disponibile a trasferire al Comune le aree di urbanizzazione in questione, previo versamento da parte dell’amministrazione comunale di € 48.385,12 a titolo di spese per la realizzazione del parcheggio e della viabilità; la stessa si era dichiarata, inoltre, disposta a mantenere le aree in proprietà previo versamento del prezzo di € 130.000,00.

A seguito di verifica svolta dall’Ufficio Edilizia Privata si era riscontrato, tuttavia, che la dotazione minima di posti auto era essenziale alla volumetria edilizia realizzata sul lotto e pertanto l’area soggetta all’obbligo di cessione non poteva più essere trasferita.

Conseguentemente, il Comune di Eraclea aveva disposto la monetizzazione dell’area, e sulla base di una perizia di stima redatta da un tecnico appositamente incaricato, aveva quantificato il valore dell’area in € 206.400,00, di cui aveva chiesto il pagamento con nota del 17 maggio 2012.

In data 5 ottobre 2012, il Comune di Eraclea aveva diffidato nuovamente la Iniziative Aquileia a provvedere al pagamento della suddetta somma.

Infine, con nota del 20 giugno 2013, il Comune di Eraclea aveva diffidato la Iniziative Aquileia ad adempiere all’obbligo di cessione dei suddetti mappali, ovvero, in alternativa, a corrispondere la somma di € 206.400,00 pari al valore venale dell’area.

Con il presente ricorso, il Comune di Eraclea, agendo in via solidale nei confronti della ditta Aquileia e della ditta Agorà, originaria lottizzante, chiede, in via principale, l’esecuzione in forma specifica, ai sensi dell’art. 2932 c.c., della convenzione di lottizzazione, oltre al risarcimento dei danni, ed in via subordinata, la monetizzazione delle aree non cedute come da perizia di stima.

Si è costituita la Iniziative Aquileia s.r.l. per resistere al ricorso.

In vista dell’udienza di discussione le parti hanno depositato memorie conclusive e di replica.

In particolare, la Iniziative Aquileia ha eccepito, in via preliminare, la contraddittorietà dell’azione promossa dall’amministrazione, poiché quest’ultima, da una parte, ha richiesto il trasferimento dell’area in questione, ritenuta ancora disponibile e utilizzabile quale standard, dall’altra, ha invece dedotto l’impossibilità di acquisire l’area in quanto essenziale alla volumetria dell’edificazione intervenuta chiedendone la monetizzazione; di qui la indeterminatezza e dunque l’inammissibilità della domanda del Comune.

Nel merito, la resistente ha preliminarmente eccepito l’intervenuta prescrizione del diritto fatto valere, riconducibile alla convenzione del 1982; quindi ha osservato che il trasferimento dell’area al Comune avrebbe dovuto essere comunque accompagnato dal pagamento da parte di quest’ultimo del costo delle opere realizzate.

Quanto alla domanda subordinata di monetizzazione, la Iniziative Aquileia ha contestato il fatto che l’area in questione sia stata asservita alla intervenuta edificazione, ed ha osservato che in ogni caso la richiesta di monetizzazione non troverebbe fondamento in alcuna norma di legge o di regolamento, né in una convenzione con la parte privata.

Infine, la resistente ha contestato la quantificazione della monetizzazione operata dal tecnico incaricato dal Comune.

All’udienza del 3 marzo 2016, all’esito della discussione delle parti, il ricorso è stato trattenuto in decisione.

DIRITTO

1. Preliminarmente, deve essere respinta l’eccezione d’inammissibilità del ricorso, non risultando alcuna contraddittorietà tra le domande proposte dal Comune in via alternativa, essendo queste, almeno nella prospettazione del ricorrente, entrambe volte ad ottenere l’esecuzione della convenzione di lottizzazione del 1982, e ciò, o attraverso la cessione delle aree destinate ad opere di urbanizzazione, ovvero, nel caso di riconosciuta impossibilità materiale o giuridica di cessione, attraverso la monetizzazione delle stesse, e dunque attraverso il pagamento del loro controvalore pecuniario.

2. Nel merito, deve essere innanzitutto respinta l’eccezione di intervenuta prescrizione del diritto fatto valere, in quanto questo, se pure trae origine dalla convenzione del 5 marzo 1982 come modificata dalla convenzione del 16 marzo 1990, rimasta in tale parte inadempiuta, è stato confermato nella sua persistenza dalla odierna resistente nell’atto di compravendita dell’11 maggio 2002, dove si era dichiarato: “la parte acquirente si impegna a cedere al Comune di Eraclea, come stabilito nelle sopracitate convenzioni i mappali 1068, 1067, 1054, 1055, 1104 e 1105, nonché a cedere gratuitamente numero 54 posti auto e le strade di accesso che dovranno, sia gli uni che le altre, essere realizzate a cura e spesa della parte acquirente come già più sopra stabilito”.

E’ dunque evidente che con tale atto la Iniziative Aquileia, ammettendo l’esistenza del diritto dell’amministrazione alla cessione dei mappali in questione, ha interrotto il decorso della prescrizione, ai sensi dell’art. 2944 c.c., ovvero, ove questa fosse già nel frattempo maturata, ha tacitamente rinunciato a farla valere ai sensi dell’art. 2937 c.c. .

Né è di ostacolo alla configurazione del riconoscimento del diritto di cui all’art. 2944 c.c. o della rinuncia alla prescrizione di cui all’art. 2937 c.c., il fatto che l’impegno ad adempiere sia stato manifestato nell’ambito di un contratto al quale è rimasta estranea la P.A. creditrice; in quanto, il riconoscimento del diritto contemplato dall’art. 2944 c.c. non coincide necessariamente con quello previsto dall’art. 1988 c.c. potendo estrinsecarsi in qualunque fatto che implichi comunque l’ammissione dell’esistenza del diritto, e non avendo natura negoziale, ma costituendo un atto giuridico in senso stretto di carattere non recettizio (cfr. Cass. n. 5324/2005). Analogamente, con riferimento alla seconda ipotesi, la Cassazione (n. 13870/2009) ha affermato che “La rinuncia alla prescrizione - espressamente prevista dall'art. 2937 cod. civ. - è un negozio unilaterale non recettizio, la cui validità ed efficacia prescinde dalla conoscenza che ne abbia il soggetto interessato, essendo necessario soltanto che la volontà del rinunciante risulti in modo inequivocabile”.

Inoltre, con la delibera della Giunta Comunale n. 157 del 1° agosto 2007 si dà fra l’altro atto della disponibilità manifestata da parte di Iniziative Aquileia ad assolvere ai propri obblighi convenzionali mediante la cessione delle aree in questione.

In ogni caso, poi, con la nota del 17 aprile 2008 (doc. 13 Comune) la Iniziative Aquileia ha nuovamente riconosciuto la persistenza del proprio obbligo di cedere le aree urbanizzate, sia pure opponendo la pretesa a vedersi rimborsate le spese di realizzazione del parcheggio e della viabilità.

Pertanto, il comportamento della odierna resistente è stato sempre inequivoco nell’ammissione dell’esistenza del diritto del Comune ad ottenere la cessione delle aree in forza della convenzione di lottizzazione (in questo accompagnato o meno da una controprestazione), e ciò con effetti interruttivi del decorso della prescrizione.

3.1. Venendo al merito delle domande proposte dal Comune di Eraclea, si osserva che dagli atti depositati in giudizio, ed in particolare dalla determinazione del 17 maggio 2012, con la quale il primo aveva invitato la Iniziative Aquileia a provvedere al pagamento della somma di € 206.400,00, si ricava come l’Ufficio comunale di Edilizia Privata avesse accertato che la dotazione minima dei posti auto ad uso dell’immobile realizzato dalla dante causa di Iniziative Aquileia comprendeva anche i 54 parcheggi soggetti a cessione, per cui tali posti non potevano essere ceduti al Comune, in quanto sarebbe “venuto meno il numero minimo di posti auto previsti dalla legge in relazione alla volumetria edilizia realizzata da Immobiliare Venezia/Iniziative Aquileia s.r.l.”.

Di qui, secondo l’amministrazione, i presupposti per la monetizzazione imposta a partire dalla detta nota del 17 maggio 2012.

3.2. Ora ritiene il Collegio che tale accertamento, peraltro contestato dalla resistente che oppone la non necessità di utilizzare a propri fini le aree soggette a cessione, non contenga elementi effettivamente ostativi alla cessione dell’area destinata a parcheggio, come richiesta in via principale dal Comune con il presente ricorso; non essendovi alcuna impossibilità giuridica in tal senso. Ed infatti, i posti auto in questione, prima ancora che essere destinati ad integrare la dotazione minima di posti auto prevista dalla legge in relazione alla volumetria edilizia realizzata Iniziative Aquileia s.r.l., debbono essere messi a diposizione della collettività al fine di soddisfare gli standard costruttivi previsti dal piano di lottizzazione approvato. Non essendo possibile privare un’area della sua dotazione minima di standard senza una contestuale, effettiva e funzionale indicazione di altre aree di parcheggio idonee a salvaguardare il requisito minimo ex lege. E dunque, proprio l’indisponibilità del bene, dovuta al fatto che questo è essenziale per garantire la legittimità dell’insediamento realizzato, renderebbe semmai illegittima la commutazione dell’area in prestazione patrimoniale, che lascerebbe la prima nella disponibilità del privato, con sottoposizione della stessa ad un regime privatistico (cfr. Cons. St. sent. n. 4183/2014).

3.3. Al riguardo pare utile ricordare il differente regime cui sono sottoposti i parcheggi pubblici di standard e i parcheggi privati di pertinenza delle singole unità immobiliari ex L. 122 del 1989. Ed infatti, come efficacemente sintetizzato dal Consiglio di Stato (sent. n. 4183/2014), i parcheggi destinati al completamento degli standard sono previsti dall’art. 41 quinquies della L. n. 1150 del 1942, insieme agli spazi pubblici e al verde pubblico, e regolati dal D.M. 2 aprile 1968 n. 1444. La loro funzione è quella di consentire un ordinato sviluppo del territorio ed alleviare il carico urbanistico, come dimostra il modo di computo degli standard pubblico relativo ai parcheggi in quanto opere di urbanizzazione primaria, in aggiunta alle superfici a parcheggio previste dall'art. 18 L. n. 765 del 1967 (che ha introdotto l’art. 41 sexies nella L. n. 1150 del 1942).

Al contrario, i parcheggi privati disciplinati dal citato art. 41 sexies e dall’articolo 9 della L. 122 del 1989, sono di proprietà privata, riservati agli abitanti delle unità residenziali e sono asserviti all’immobile con vincolo di pertinenzialità. La funzione è certamente simile (il decongestionamento della viabilità pubblica tramite l’agevolazione della costruzione di spazi di parcheggio degli autoveicoli dei proprietari dei beni immobili) ma la disciplina è notevolmente diversa, sia in relazione al computo degli spazi che in merito al regime proprietario, stante il vincolo pertinenziale che si instaura con l’unità immobiliare principale.

3.4. Alla luce di tali premesse, la pretesa del Comune, fatta valere prima con la diffida del 22 maggio 2013 e poi con il presente ricorso, di ottenere, innanzitutto, la cessione delle aree, appare perfettamente legittima in quanto coerente con la funzione stessa degli standard urbanistici e con gli interessi pubblici di cui è portatrice l’amministrazione.

3.5. Viceversa, la questione dell’eventuale insufficienza di parcheggi pertinenziali all’edificio di proprietà della resistente, potrà trovare altre soluzioni, anche in eventuali accordi tra quest’ultima e il Comune.

4. Va poi giudicata infondata la pretesa della società resistente di ottenere il rimborso delle spese per la realizzazione delle opere di urbanizzazione in questione, in quanto queste, in base alla convenzione del 5 marzo 1982, e come confermato nella clausola dell’atto di compravendita dell’11 maggio 2002 sopra richiamata, dovevano essere realizzate a cura e spese delle ditte lottizzanti; e non essendo le opere di urbanizzazione primaria in oggetto incluse fra quelle soggette a concessione trentennale.

5. In conclusione, il ricorso deve essere accolto disponendo il trasferimento, ai sensi dell’art. 2932 c.c., in favore del Comune di Eraclea della proprietà dei mappali 1068, 1067, 1054, 1055, 1104 e 1105 del F. 58, aventi una superficie di complessivi mq. 1376, ed ordinando al competente Conservatore dei registri immobiliari di procedere alle relative trascrizioni.

6. Si ritengono sussistere i presupposti per disporre la compensazione delle spese di lite fra la parti, considerata la novità della questione.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Veneto (Sezione Seconda)

definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, dispone:

a) accerta l’inadempimento degli obblighi di cessione e trasferimento delle aree così come in epigrafe individuate;

b) sancisce il trasferimento a titolo gratuito della proprietà, ex art. 2932 c.c., in favore del Comune di Eraclea in persona del Sindaco pro tempore, a far data della presente sentenza ed in esecuzione degli obblighi dedotti nella Convenzione sottoscritta dalle parti così come sopra citata e in relazione alle aree indicate in parte motiva;

c) ordina al competente Conservatore dei registri immobiliari di procedere alle relative trascrizioni.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Venezia nella camera di consiglio del giorno 3 marzo 2016 con l'intervento dei magistrati:

Stefano Mielli, Presidente FF

Marco Morgantini, Consigliere

Nicola Fenicia, Primo Referendario, Estensore

DEPOSITATA IN SEGRETERIA

Il 04/04/2016

IL SEGRETARIO

(Art. 89, co. 3, cod. proc. amm.)