Cass. Sez. III n. 1891 del 19 gennaio 2026 (CC 10 dic 2025)
Pres. Ramacci Rel. Corbo Ric. Brescia
Urbanistica. Inammissibilità del condono edilizio per opere difformi o ampliate oltre i termini.
In tema di condono edilizio, la volumetria eccedente i limiti previsti dall'art. 39 della legge 23 dicembre 1994, n. 724 non può essere ridotta mediante demolizione successiva alla scadenza dei termini di legge per l'ultimazione delle opere, integrando tale attività un intervento volto ad eludere la normativa vigente. La mera pendenza di un'istanza di condono non giustifica la revoca o la sospensione dell'ordine di demolizione, occorrendo elementi che ne facciano ritenere prossima l'adozione. Sotto il profilo della proporzionalità, l'esigenza abitativa deve essere concretamente provata, non potendo il principio di proporzionalità essere invocato per lucrare sul tempo trascorso dall'irrevocabilità della sentenza, né per proteggere situazioni di mera inerzia del condannato nella ricerca di soluzioni abitative alternative o nella regolarizzazione dell'abuso.
RITENUTO IN FATTO
1. Con ordinanza pronunciata in data 18 giugno 2025, e depositata il 3 luglio 2025, la Corte d’appello di Napoli, in funzione di giudice dell’esecuzione, ha rigettato l’istanza di Annunziata Brescia di revoca dell’ordine di demolizione di un fabbricato o, in subordine, di sospensione di tale ordine. L’ingiunzione di demolizione è stata emessa sulla base della sentenza di condanna pronunciata dalla Corte d’appello di Napoli il 23 dicembre 1997, e divenuta irrevocabile il 10 febbraio 1998. La Corte d’appello ha rigettato l’istanza di revoca, o, in subordine, di sospensione dell’ordine di demolizione, in particolare osservando che: a) il manufatto abusivo non era stato condonato, né era condonabile, anche per la mancata coincidenza tra l’opera edificata abusivamente e quella per la quale è stata presentata istanza di condono, nonché per l’irrilevanza di una ipotetica demolizione di quanto abusivamente realizzato dopo l’istanza di condono; b) l’ordine di demolizione, siccome non ha finalità punitive, non si estingue per prescrizione, né può dar luogo a problemi di bis in idem rispetto alla sanzione penale irrogata; c) la demolizione, nella specie, non viola il principio di proporzionalità anche perché non sono allegate circostanze atte a dimostrare l’indisponibilità dell’interessata ad accedere ad altri alloggi.
2. Ha presentato ricorso per cassazione avverso l’ordinanza indicata in epigrafe Annunziata Brescia, con atto sottoscritto dall’Avv. Amerigo Russo, articolando due motivi, preceduti da una premessa. 2.1. Nella premessa, si rappresenta che: a) l’immobile è costituito da un unico piano fuori terra, con una superficie utile interna di circa 75 mq. (superficie lorda di 85 mq.), dotato di patio e parapetto coperto da tettoia per circa 60 mq.; b) a seguito degli accertamenti effettuati dalla polizia municipale e dall’ufficio tecnico del Comune nel 1993, erano seguiti il processo penale concluso con la sentenza irrevocabile di condanna e, quindi, l’ingiunzione a demolire della Procura generale presso la Corte d’appello di Napoli, nella quale, in particolare, si dava atto: «La superficie coperta del manufatto è di circa 90 mq. con h. di circa m. 3»; c) l’attuale ricorrente aveva presentato istanza di condono dichiarando una superficie residenziale da condonare di circa 70,40 mq. e una superficie non residenziale da condonare di circa 69,50 mq.; d) successivamente non vi erano stati ampiamenti e, anzi, preso atto di quanto dichiarato da un funzionario del Comune davanti al giudice dell’esecuzione, si è proceduto alla demolizione di una piccolissima parte del manufatto, così da far corrispondere esattamente le opere esistenti con quelle oggetto dell’istanza di sanatoria, come documentato dalla difesa con atto del 18 giugno 2025. 2.2. Con il primo motivo, si denunciano violazione di legge e vizio di motivazione, a norma dell’art. 606, comma 1, lett. b) ed e), cod. proc. pen., avuto riguardo alla ritenuta illegittimità o inaccoglibilità dell’istanza di condono. Si deduce che illegittimamente l’ordinanza impugnata ha ritenuto non accoglibile l’istanza di condono. Si rappresenta che: a) il funzionario del Comune competente aveva rappresentato la concedibilità del condono nell’udienza davanti al giudice dell’esecuzione in data 10 marzo 2025 se fosse stata eliminata una piccolissima porzione di abitazione, erroneamente non indicata della richiesta di condono; b) l’istante, dopo tale deposizione, e previa interlocuzione con il Comune, ha demolito la piccolissima eccedenza, fermo restando la limitata dimensione delle opere, siccome di volume pari a circa 250 mc., quindi ampiamente inferiore ai limiti di 750 mc. fissati per la condonabilità dei manufatti abusivi dalla legge n. 724 del 1994; c) il giudice dell’esecuzione ha fondato la sua conclusione su una valutazione parziale dell’istanza di condono “straordinaria”, considerandola nella sola parte riferita all’uso non residenziale (balconi) e non anche nella parte relativa all’uso residenziale. Si deduce, inoltre, che illegittimamente il giudice dell’esecuzione ha omesso di esaminare la richiesta di sospensione dell’ordine di demolizione in attesa della valutazione del Comune sull’istanza di condono “straordinaria”. Sono citate, a conferma della giuridica necessità di valutare approfonditamente la prospettiva della condonabilità delle opere oggetto dell’ordine di demolizione, diverse decisioni penali di legittimità. 2.3. Con il secondo motivo, si denunciano violazione di legge e vizio di motivazione, a norma dell’art. 606, comma 1, lett. b) ed e), cod. proc. pen., avuto riguardo alla violazione dei principi di proporzionalità e di legalità in rapporto al diritto di abitazione. Si deduce che l’ingiunzione a demolire è illegittima perché sproporzionata, in quanto riferita ad un manufatto realizzato da oltre ventisei anni, e costituente l’unica dimora della figlia della destinataria del provvedimento repressivo. Si cita, a sostegno dell’esigenza di valutare approfonditamente i profili del decorso del tempo e delle esigenze abitative soddisfatte mediante il c.d. abuso di necessità, un ampio numero di decisioni penali di legittimità, nonché di pronunce della Corte EDU.
CONSIDERATO IN DIRITTO
1. Il ricorso è inammissibile per le ragioni di seguito precisate.
2. Manifestamente infondate sono le censure enunciate nel primo motivo, le quali contestano la decisione di rigettare l’istanza di revoca o sospensione dell’esecuzione dell’ordine di demolizione, deducendo che l’ordinanza impugnata illegittimamente ha escluso la concedibilità del condono richiesto dall’attuale ricorrente a norma dell'art. 39 della legge 23 dicembre 1994, n. 724, in quanto, in particolare, la relativa pratica era pendente, le difformità tra le misure indicate nell’istanza di condono e quanto accertato in sede di sopralluogo potevano essere eliminate mediante modeste attività di demolizione, e, recuperata la conformità tra quanto indicato nella precisata istanza e quanto effettivamente realizzato, secondo l’opinione dei componenti dell’ufficio tecnico del Comune, l’istanza sarebbe stata da accogliere. 2.1. Ai fini dell’esame delle censure appena indicate, è utile indicare quali sono i consolidati principi giurisprudenziale emersi in materia, principi ai quali il Collegio intende conformarsi. Anzitutto, la mera pendenza di una istanza di condono delle opere abusive oggetto di ordine di demolizione non impone di per sé di revocare o sospendere tale ordine. Invero, come ripetutamente precisato in sede di legittimità, in tema di reati edilizi, la revoca o la sospensione dell'ordine di demolizione delle opere abusive, di cui all'art. 31 d.P.R. n. 380 del 2001, in conseguenza della presentazione di una istanza di condono o sanatoria successivamente al passaggio in giudicato della sentenza di condanna, presuppone l'accertamento da parte del giudice dell'esecuzione della sussistenza di elementi che facciano ritenere plausibilmente prossima la adozione da parte della autorità amministrativa competente del provvedimento di accoglimento (cfr., tra le tante, Sez. 3, n. 9145 del 01/07/2015, dep. 2016, Manna, Rv. 266763 – 01, e Sez. 3, n. 47263 del 25/09/2014, Russo, Rv. 261212 – 01). Inoltre, neanche l’eventuale rilascio di concessione in condono o in sanatoria è di per sé dirimente. Si è infatti precisato che, ai fini della revoca dell'ordine di demolizione di un immobile oggetto di condono edilizio, il giudice dell'esecuzione deve verificare la legittimità del sopravvenuto atto concessorio, sotto il profilo della sussistenza dei presupposti per la sua emanazione, dovendo in particolare verificare la disciplina normativa applicabile, la legittimazione di colui che abbia ottenuto il titolo in sanatoria, la tempestività della domanda, il rispetto dei requisiti strutturali e temporali per la sanabilità dell'opera e, ove l'immobile edificato ricada in zona vincolata, il tipo di vincolo esistente nonché la sussistenza dei requisiti volumetrici o di destinazione assentibili (vds., per tutte, Sez. 3, n. 37470 del 22/05/2019, Impagliazzo, Rv. 277668 – 01). Ancora, la difformità tra le opere realizzate e le misure indicate nell’istanza di condono costituisce ostacolo all’accoglimento di questa, che non può essere superato mediante la demolizione della volumetria edificata in eccedenza, perché tale attività, in ogni caso, avrebbe la funzione di eludere la disciplina di legge. Invero, secondo un principio di costante applicazione, in tema di condono edilizio, la volumetria eccedente i limiti previsti dall'art. 39 della legge 23 dicembre 1994, n. 724, ai fini della condonabilità delle opere abusive ultimate entro il 31 dicembre 1993, non è suscettibile di riduzione mediante demolizione eseguita successivamente allo spirare di detto termine, integrando la stessa un intervento, oltre che di per sé abusivo, volto ad eludere la disciplina di legge (per tutte, Sez. 3, n. 43933 del 14/10/2021, Medusa, Rv. 282163; tra le molte non massimate, Sez. 3, Sentenza n. 32606 del 11/09/2025, Esposito, nonché Sez. 3, n. 1234 del 7/11/2024, Perillo). 2.2. L’ordinanza impugnata dà atto che l’immobile oggetto dell’ordine di demolizione è destinatario di una richiesta di condono presentata il 28 febbraio 1995 a norma della legge n. 724 del 1994, e che la relativa pratica indica, nel grafico di rilievo, nella perizia giurata e nell’atto di accatastamento, misure inferiori rispetto a quelle effettivamente realizzate. Precisamente, si rappresenta che: a) l’istanza di revoca o sospensione dell’ordine di demolizione segnala che l’istanza di condono aveva indicato «per errore» una superficie e una volumetria inferiori a quelle realizzate (la superficie residenziale indicata era pari 64,10 mq.; quella non residenziale era pari a 40 mq.); b) il componente dell’ufficio tecnico del Comune competente, audito nel procedimento di esecuzione in data 10 marzo 2025, ha dichiarato che l’immobile aveva una superficie abitabile maggiore di quella indicata di circa 10 mq., anche sulla base di una nota scritta dell’ente territoriale del 23 maggio 2024, e che, per questa ragione, essendo così conformato, non poteva essere condonato; c) sulla base di successive acquisizioni istruttorie, e in particolare da rilievi fotografici, emergeva come il manufatto abusivo fosse stato ampliato dopo il dicembre 1993, ossia oltre il termine previsto dalla legge n. 724 del 1994 per l’ammissibilità del condono; d) già in precedenza, era stata presentata istanza di sospensione dell’ordine di demolizione, respinta dalla Corte d’appello in quanto la procedura di condono non era stata portata a compimento, anche per la effettuazione solo parziale del pagamento delle somme dovute. In particolare, quanto agli ampliamenti successivi delle opere interessate dall’ordine di demolizione, si rappresenta che erano stati realizzati: a) un incremento volumetrico del corpo di fabbrica di circa 20 mq.; b) un autonomo corpo di fabbrica adibito a rimessaggio, il quale, dai rilievi aerofotogrammetrici, risultava non presente nel 1998, esistente, ma con dimensioni ridotte, nel 2003, esistente, e con le dimensioni attuali, nel 2008. Si aggiunge, ancora, che le opere sono state realizzate su un fondo la cui lottizzazione non era mai stata autorizzata dal Comune, e che l’ordine di demolizione è contenuto nella sentenza di condanna confermata dalla Corte d’appello in data 23 dicembre 1997, divenuta irrevocabile il 10 febbraio 1998. Sulla base di questi dati, l’ordinanza impugnata conclude che il manufatto abusivo non è in alcun modo condonabile, e che tale conclusione resta ferma anche a voler ritenere che non vi sia stato alcun ampliamento successivo al dicembre 1993, come pure certificato dal Comune competente. Si rimarca che: a) è fuori discussione la mancata coincidenza tra il manufatto edificato abusivamente e quello per il quale è stata avanzata istanza di condono; b) sia la parte eccedente quella astrattamente condonabile, sia la parte edificata in epoca successiva non sono mai state oggetto di demolizione. 2.3. L’ordinanza impugnata, laddove esclude l’ammissibilità del rilascio di un provvedimento di condono per le opere oggetto dell’ordine di demolizione, è immune da vizi. Come già indicato nel § 2.1, l’ammissibilità di un condono previa demolizione delle opere eccedenti quelle oggetto dell’istanza non può ritenersi consentita perché implicherebbe la legittimazione di un intervento volto ad eludere la disciplina di legge. Questa conclusione deve tenersi ferma anche quando la coincidenza tra le effettive dimensioni del manufatto edificato abusivamente e quelle indicate nell’istanza di condono dipenda da una inesatta rappresentazione delle misure negli atti a questa allegati, e non dalla realizzazione di opere in data successiva al termine ultimo dei lavori suscettibili di condono, ossia, nella specie, al 31 dicembre 1993, a norma dell'art. 39 della legge 23 dicembre 1994, n. 724. Invero, anche nel caso di una mera inesatta rappresentazione delle misure negli atti allegati all’istanza di condono, ritenere che, ai fini del conseguimento del provvedimento “recuperatorio” e di “regolarizzazione”, possa essere sufficiente la demolizione delle parti eccedenti rispetto a quelle indicate significherebbe reputare, e rendere, irrilevanti le attestazioni sullo stato dei luoghi fornite negli atti a corredo dell’istanza, tra i quali anche (e non solo) una perizia giurata. Si aggiunga che, nella specie, la tesi dell’errore nella rappresentazione nello stato dei luoghi è meramente asserita, e non agganciata ad elementi fattuali concreti; la divergenza, anzi, non risulta minimale, perché lo scarto tra quanto realizzato e quanto indicato nella documentazione allegata all’istanza di condono, per la superficie residenziale, secondo quanto esposto nell’ordinanza impugnata (vds. supra § 2.2), è ben superiore al 10%. In ogni caso, l’ordinanza impugnata, sulla base degli elementi acquisiti, evidenzia come l’opera abusiva sia stata ampliata dopo il 31 dicembre 1993, ossia dopo lo spirare del termine ultimo previsto dalla legge 23 dicembre 1994, n. 724, per poter fruire del condono richiesto. E, in tale ipotesi, ritenere ammissibile il condono significherebbe consentire un’elusione sia della disciplina relativa alle attestazioni sullo stato dei luoghi, sia, ulteriormente, della disciplina in ordine ai limiti temporali di realizzazione delle opere abusive entro i quali è consentito il loro “recupero” giuridico (per la natura eccezionale delle disposizioni in materia di condono edilizio, cfr., in particolare, Sez. 3, n. 4087 del 22/11/2007, dep. 2008, Ghignoni, Rv. 238623 – 01, e Sez. 3, n. 2251 del 02/02/1996, Della Monica, Rv. 205387 – 01).
3. Manifestamente infondate sono anche le censure esposte nel secondo motivo, le quali contestano la decisione di rigettare l’istanza di revoca o sospensione dell’esecuzione dell’ordine di demolizione, deducendo che l’ordinanza impugnata avrebbe violato i principi di proporzionalità e di legalità in rapporto al diritto di abitazione, in particolare perché l’immobile è stato realizzato da oltre ventisei anni, e costituisce l’unica dimora della figlia della proprietaria. 3.1. Ai fini dell’applicazione del principio di proporzionalità in tema di ordine di demolizione, l’elaborazione giurisprudenziale, anche in considerazione dei principi enunciati dalla Corte EDU, è pervenuta ad approdi ormai consolidati. Di recente, si è espressamente precisato che, in tema di reati edilizi, il principio di proporzionalità, per la doverosità dell'ordine di demolizione correlato alla condanna conseguente alla realizzazione di opere abusive, viene in rilievo solo successivamente alla pronunzia della sentenza, per delineare le più adeguate modalità di esecuzione di detto ordine sia con riguardo al suo oggetto, in funzione dell'esatta perimetrazione dell'opera da abbattere, sia in relazione al profilo temporale, per assicurare che l'abbattimento avvenga nel rispetto degli interessi tutelabili emersi, inerenti esclusivamente all'autore dell'illecito o al proprietario e al loro nucleo familiare, ricollegandosi, invece, i casi di caducazione definitiva dell'ordine di demolizione non al principio di proporzionalità, ma all'intervenuta adozione di provvedimenti con esso giuridicamente incompatibili, quali le diverse forme di sanatoria o l'ipotesi della corretta ed effettiva destinazione ad uso pubblico dell'opera edilizia abusivamente edificata, di cui all'art. 31 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Sez. 3, n. 23457 del 16/04/2025, P., Rv. 288292 - 01). Ma già in precedenza si era rilevato che il principio di proporzionalità non può consentire al condannato di lucrare sul tempo inutilmente trascorso dalla data di irrevocabilità della sentenza, posto che l'ingiunzione a demolire trova causa proprio dalla sua inerzia (Sez. 3, n. 21198 del 15/02/2023, Esposito, Rv. 284627 - 01). Ovvero che, ai fini della verifica del rispetto del principio di proporzionalità, occorre valutare la disponibilità, da parte dell'interessato, di un tempo sufficiente per conseguire, se possibile, la sanatoria dell'immobile o per risolvere, con diligenza, le proprie esigenze abitative, la possibilità di far valere le proprie ragioni dinanzi a un tribunale indipendente, l'esigenza di evitare l'esecuzione in momenti in cui sarebbero compromessi altri diritti fondamentali, come quello dei minori a frequentare la scuola, nonché l'eventuale consapevolezza della natura abusiva dell'attività edificatoria (Sez. 3, n. 5822 del 18/01/2022, D'Auria, Rv. 282950 - 01). 3.2. L’ordinanza impugnata esclude motivatamente che l’esecuzione dell’ordine di demolizione possa essere impedito dal principio di proporzionalità. In particolare, la Corte d’appello evidenzia che l’affermazione secondo cui l’immobile sarebbe l’unico alloggio a disposizione della figlia dell’attuale ricorrente è meramente asserita, ma non supportata da alcun elemento di prova. Premette che l’esigenza abitativa non è riferita alla proprietaria dell’immobile, l’attuale ricorrente, bensì alla figlia della stessa. Segnala, poi, che non è indicato perché la figlia dell’attuale ricorrente non abbia ricercato altra sistemazione, e non è nemmeno allegata l’indisponibilità di risorse economiche per soddisfare l’esigenza abitativa. Aggiunge, ancora, che non sono allegate neppure speciali situazioni di difficoltà psico-fisica di chi abita nell’immobile da demolire, tali da impedirne lo spostamento. 3.3. L’ordinanza impugnata, anche laddove esclude la sussistenza di esigenze di proporzionalità, è immune da vizi. Da un lato, infatti, non risultano, né sono allegate circostanze da cui inferire la necessità di rinviare nel tempo l’esecuzione dell’ordine di demolizione per esigenze attinenti ad esigenze correlate a diritti fondamentali, e non altrimenti fronteggiabili. Dall’altro, il mero decorso di un lungo lasso di tempo tra la pronuncia della condanna irrevocabile e la sua esecuzione non costituisce ostacolo a quest’ultima, come già precisato dalla giurisprudenza citata supra nel § 3.1 (cfr., in particolare, Sez. 3, n. 21198 del 15/02/2023, Esposito, cit.).
4. Alla dichiarazione di inammissibilità del ricorso segue la condanna della ricorrente al pagamento delle spese processuali, nonché – ravvisandosi profili di colpa nella determinazione della causa di inammissibilità – al versamento a favore della cassa delle ammende, della somma di euro tremila, così equitativamente fissata in ragione dei motivi dedotti.
P.Q.M.
Dichiara inammissibile il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali e della somma di euro tremila in favore della cassa delle ammende.
Così deciso il 10/12/2025.
