Distanze tra costruzioni
(Nota critica a Cass. Civile, Sez. II, n. 25032/2015)
di Massimo GRISANTI
Con la sentenza in commento la Suprema Corte di Cassazione civile, Sez. II (Pres. Piccialli, rel. Lombardo) è tornata sull’argomento della distanza tra costruzioni con riferimento al regolamento comunale edilizio di Tagliacozzo.
Nella pronuncia viene affermato il seguente principio di diritto: <Quando gli strumenti urbanistici stabiliscano determinate distanze dal confine ma prevedano anche la possibilità di costruire “in aderenza” od “in appoggio”, si versa in ipotesi del tutto analoga a quella disciplinata dagli artt. 873 e ss. cod. civ., con la conseguenza che si applica il criterio della prevenzione, in forza del quale è consentito al preveniente costruire sul confine, ponendo così il vicino – che intenda a sua volta edificare – nell’alternativa di chiedere la comunione del muro e di costruire in aderenza (eventualmente esercitando le opzioni previste dagli artt. 875 e 877, secondo comma, cod. civ.), ovvero di arretrare la sua costruzione sino a rispettare la maggiore intera distanza imposta dallo strumento urbanistico>.
L’affermazione di principio non è assolutamente condivisibile e denota scarso approfondimento della tematiche della distanza tra costruzioni e padronanza della materia.
In primo luogo per costruire in aderenza o in appoggio deve ovviamente preesistere una costruzione sul fondo confinante. Pertanto, in presenza di fondi ambedue inedificati il preveniente, allorquando lo strumento urbanistico imponga la distanza dal confine, non ha altra scelta che distaccarsi per la misura minima indicata dalla norma comunale, atteso che non esiste, in tal caso, alcuna costruzione a cui aderire od appoggiarsi.
Nel caso in cui, invece, il fondo del preveniente è già edificato il prevenuto è obbligato ad osservare la distanza dal confine nel caso in cui nella definizione del tale parametro urbanistico non si faccia riferimento alla possibilità di accordo tra confinanti (invero, di tutte le norme comunali ne deve essere fatta applicazione). Solo in quest’ultimo caso, il prevenuto potrà aderire o appoggiarsi al fabbricato del preveniente nei limiti massimi della costruzione esistente, perché l’accordo viene a formarsi attraverso l’adesione del prevenuto alla scelta del preveniente. Qualora voglia eccedere tali limiti massimi la parte in eccedenza dovrà distaccarsi dal confine per la misura prescritta dalla norma comunale.
Nel caso deciso dalla Suprema Corte (prima edificazione in due fondi inedificati) è evidente che il preveniente aveva l’obbligo di distaccarsi dal confine (così come stabilito dalla Corte d’Appello), in quanto le ulteriori norme comunali regolanti l’edificazione “in aderenza” o “in appoggio” erano inapplicabili per assenza dei presupposti.
La decisione della Suprema Corte è proprio infelice.
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Scritto il 26 dicembre 2015
RITENUTO IN FATTO
1. - Con ricorso ex art. 1172 c.c., P.A. convenne in giudizio, innanzi al Pretore di Tagliacozzo, il fratello P. E., chiedendo che allo stesso venisse ordinata la sospensione dei lavori con i quali stava edificando un fabbricato in violazione delle norme sulle distanze legali.
Dopo l'ordinanza di sospensione dei lavori, l'attrice promosse il giudizio di merito, chiedendo la condanna del convenuto all'arretramento della costruzione fino alla distanza legale e al risarcimento del danno.
Nella resistenza di P.E. e - a seguito del suo decesso - dei suoi eredi B.D., P.A.M. e P. R., il Tribunale di Avezzano rigettò la domanda, sull'assunto che l'attrice non avesse provato il suo diritto di proprietà sul fondo posto a confine con quello ove il convenuto aveva realizzato la costruzione.
2. - Sul gravame proposto da P.A., la Corte di Appello di L'Aquila, con sentenza del 23.5.2010, in riforma della pronuncia di primo grado, condannò i convenuti ad arretrare il loro fabbricato fino alla distanza legale dal confine col fondo dell'attrice, confermando il rigetto della domanda di risarcimento dei danni.
Ritenne la Corte territoriale che non potesse dubitarsi che l'attrice fosse proprietaria esclusiva del fondo posto a confine con quello del convenuto, in forza della divisione intervenuta tra le parti - a mezzo di scrittura privata - dell'originario unico fondo ereditato dal comune dante causa; e che la costruzione realizzata dal convenuto sul confine non rispettasse la distanza legale.
3. - Per la cassazione della sentenza di appello ricorrono B. D., P.A.M. e P.R. sulla base di un motivo.
Resiste con controricorso P.A..
CONSIDERATO IN DIRITTO
1. - Con l'unico motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione dell'art. 873 c.c., e art. 10 del Piano regolatore generale e del Regolamento edilizio del Comune di Tagliacozzo, che prevede la possibilità di costruire in aderenza sul confine. Secondo i ricorrenti, la Corte di Appello avrebbe errato a non tener conto del principio della prevenzione temporale, sotteso alla norma di cui all'art. 873 c.p.c., per il quale il preveniente ha facoltà di costruire sul confine.
La censura è fondata.
Secondo la giurisprudenza di questa Corte suprema, dalla quale non v'è ragione di discostarsi, il criterio della prevenzione, previsto dagli artt. 873 e 875 c.c., è derogato dal regolamento comunale edilizio allorchè questo fissi la distanza non solo tra le costruzioni, ma anche delle stesse dal confine; salvo che lo stesso consenta ugualmente le costruzioni in aderenza o in appoggio, nel qual caso il primo costruttore ha la scelta tra l'edificare a distanza regolamentare e l'erigere la propria fabbrica fino ad occupare l'estremo limite del confine medesimo, ma non anche quella di costruire a distanza inferiore dal confine, poichè detta prescrizione ha lo scopo di ripartire tra i proprietari confinanti l'onere della creazione della zona di distacco. (Sez. 2, Sentenza n. 23693 del 06/11/2014, Rv. 633061); ciò perchè, quando gli strumenti urbanistici stabiliscano determinate distanze dal confine ma prevedano la possibilità di costruire "in aderenza" od "in appoggio", si versa in ipotesi del tutto analoga a quella disciplinata dagli artt. 873 e ss. cod. civ., con la conseguenza che è consentito al preveniente costruire sul confine, ponendo il vicino, che intenda a sua volta edificare, nell'alternativa di chiedere la comunione del muro e di costruire in aderenza (eventualmente esercitando le opzioni previste dall'art. 875 c.c., e art. 877 c.c., comma 2), ovvero di arretrare la sua costruzione sino a rispettare la maggiore intera distanza imposta dallo strumento urbanistico. (Sez. 2, Sentenza n. 8465 del 09/04/2010, Rv. 612355; analogamente, Sez. 2, Sentenza n. 13286 del 05/10/2000, Rv. 540788; Sez. 2, Sentenza n. 11899 del 07/08/2002, Rv. 556776).
Nella specie, la Corte di Appello di L'Aquila da atto - a p. 2 della sentenza impugnata - che lo strumento urbanistico comunale vigente all'epoca della costruzione consentiva la possibilità di costruire in aderenza ad un altro fabbricato, ma ha omesso di applicare il principio della prevenzione, ritenendo così che la costruzione edificata dal convenuto sul confine fosse a distanza non legale, nonostante che mancasse al di là del confine alcuna costruzione e che il convenuto, pertanto, fosse da qualificarsi preveniente.
2. - La sentenza impugnata va pertanto cassata, con rinvio alla Corte di Appello di L'Aquila in diversa composizione, che si conformerà al seguente principio di diritto:
"Quando gli strumenti urbanistici stabiliscano determinate distanze dal confine ma prevedano anche la possibilità di costruire in aderenza od in appoggio, si versa in ipotesi del tutto analoga a quella disciplinata dall'art. 873 c.c. e ss., con la conseguenza si applica il criterio della prevenzione, inforza del quale che è consentito al preveniente costruire sul confine, ponendo così il vicino - che intenda a sua volta edificare - nell'alternativa di chiedere la comunione del muro e di costruire in aderenza (eventualmente esercitando le opzioni previste dagli artt. 875 e 877, secondo comma, cod. civ.), ovvero di arretrare la sua costruzione sino a rispettare la maggiore intera distanza imposta dallo strumento urbanistico".
Il giudice di rinvio provvederà anche in ordine alle spese del presente giudizio di legittimità.
P.Q.M.
La Corte Suprema di Cassazione accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di Appello di L'Aquila in diversa composizione, che provvederà anche in ordine alle spese del presente giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Seconda Civile, il 21 ottobre 2015.
