Il decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69 e s.m.i. cosiddetto Salva Casa
(Quarto scritto di approfondimento)
di Massimo GRISANTI
Segue i primi tre scritti d’approfondimento pubblicati su Lexambiente i giorni 12, 13 e 21 agosto 2024, dedicati alle modificazioni degli articoli 2-bis, 6 e 9-bis del Testo unico dell’edilizia.
In questo quarto vengono analizzate le modifiche all’art. 23-ter t.u.e.
4. Sulle modifiche all’art. 23-ter (Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante) del Testo unico dell’edilizia.
4.1 Già nello scritto pubblicato il 4 giugno 2024 su Lexambiente – vedi http://www.lexambiente.it/index.php/materie/urbanistica/dottrina184/urbanistica-prime-note-in-ordine-al-decreto-legge-29-maggio-2024-n-69-cosiddetto-salva-casa - ho criticato il fatto che attraverso le modifiche all’art. 23-ter il legislatore voglia modificare la Legge Urbanistica, così invadendo, la disciplina edilizia, l’ambito di quella urbanistica intesa come uso del territorio.
4.2 Poiché le disposizioni dei commi 1-bis e 1-ter dichiaratamente mantengono ferme le norme di settore e devono essere rispettate – le discipline igieniche per la salubrità dei locali e dell’abitato, commerciali, di sicurezza e pubblica incolumità ecc. – ecco che la loro ratio è rinvenibile nella volontà di limitare la discrezionalità amministrativa nella formazione degli strumenti urbanistici, la quale in molti casi è stata spesa dai Comuni sotto aloni di dubbia finalità di perseguimento degli interessi pubblici finendo per agevolare taluni a discapito di molti altri.
Cosicché l’effettivo limite al mutamento della destinazione d’uso, anche tra categorie urbanistiche, è ora individuato nelle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile.
4.3 Mentre ora è sempre ammesso, con i limiti della normativa di settore, il mutamento di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria urbanistica anche per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra e a quelli seminterrati – senza il pagamento degli oneri di urbanizzazione, salva diversa legislazione regionale – la legislazione regionale e le varianti agli strumenti urbanistici a venire avranno il compito di individuare in quali casi, a tali livelli, la migrazione tra categorie urbanisticamente rilevanti potrà essere effettuato. FINO AD ALLORA NON È CONSENTITO.
4.4 Le disposizioni del comma 1-ter introducono IL DIVIETO di migrazione per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra e quelli seminterrati, quale FORMA DI NORMA DI SALVAGUARDIA, che ha immediata incidenza, ai sensi dell’art. 15, co. 4, t.u.e., sui formati titoli abilitativi edilizi che contemplano il mutamento di destinazione urbanisticamente rilevante e i cui lavori non hanno avuto inizio alla data del 28 luglio 2024.
Infatti, a ben vedere, l’ultimo periodo del comma 1-ter, introdotto dalla legge di conversione, è chiaro nello stabilire l’eccezione a tale mutamento “sempre consentito”, prescrivendo che debba essere lo strumento urbanistico comunale formato all’indomani della legislazione regionale – che ha il compito di stabilite LA SPECIFICA DISCIPLINA DEI MUTAMENTI RILEVANTI PER LE UNITA’ IMMOBILIARI DEL PIANO TERRENO E SEMINTERRATI – a stabilire se si applicano le disposizioni dei commi da 1-ter a 1-quinquies.
4.5 Ne sovviene che, in ultima analisi, il legislatore ha voluto imporre per legge LO STOP alla trasformazione di tali unità immobiliari comprese nelle zone A, B e C ex d.m. 1444/1968, verso destinazioni d’uso comportanti incremento della dotazione di standard urbanistici pubblici e privati, in ispecie i parcheggi. Evidentemente si è accorto, anche per effetto della trasformazione delle città in mangimifici, che gli strumenti urbanistici comunali che sinora apparentemente lo consentono non sono proprio in linea con le norme statali che ne regolano la formazione.
