Tar Campania (NA) sez. VIII n. 2265 del 5 maggio 2016
Urbanistica. Modifica degli strumenti urbanistici e volumetria residua realizzabile

Un'area edificatoria già utilizzata a fini edilizi è suscettibile di ulteriore edificazione solo quando la costruzione su di essa realizzata non esaurisca la volumetria consentita dalla normativa vigente al momento del rilascio dell'ulteriore permesso di costruire, dovendosi considerare non solo la superficie libera ed il volume ad essa corrispondente, ma anche la cubatura del fabbricato preesistente al fine di verificare se, in relazione all'intera superficie dell'area (superficie scoperta più superficie impegnata dalla costruzione preesistente), residui l'ulteriore volumetria di cui si chiede la realizzazione, a nulla rilevando che questa possa insistere su una parte del lotto catastalmente divisa. Ai fini del calcolo della volumetria realizzabile, infatti, non rileva la circostanza che l'unico fondo del proprietario sia stato suddiviso in catasto in più particelle, dovendosi verificare l'esistenza di più manufatti sul fondo dell'originario unico proprietario. Ai sensi dell'art. 7 della l. 17 agosto 1942 n. 1150, il Comune disciplina, con il Piano regolatore generale, l'assetto urbanistico dell'intero territorio comunale, in particolare prevedendo "la divisione in zone del territorio comunale con la precisazione delle zone destinate all'espansione dell'aggregato urbano e la determinazione dei vincoli e dei caratteri da osservare in ciascuna zona.

N. 02265/2016 REG.PROV.COLL.

N. 04422/2014 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania

(Sezione Ottava)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 4422 del 2014, proposto da:
Domus Giada Srl, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Umberto Gentile, con domicilio eletto presso l’avv. Andrea Abbamonte in Napoli, via Melisurgo, 4;

contro

Comune di Casagiove, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dall'avv. Federico Caporaso, con domicilio eletto presso l’avv. Fabio Mirante in Napoli, Via Cervantes 55/57;

per l'annullamento

del provvedimento n. prot.0008732 del 2014 del Comune di Casagiove, avente ad oggetto il diniego del permesso di costruire per l'ampliamento e il completamento del complesso residenziale - commerciale sito in via Recalone; della nota. prot. 16327 del 17.10,2013, con la quale il Responsabile dell'Area Tecnica del Comune di Casagiove ha comunicato i motivi ostativi all'accoglimento della richiesta di permesso di costruire; della proposta del Responsabile del Procedimento del 30.09.2013; di ogni altro atto presupposto, connesso e conseguente, comunque lesivo dei diritti della società ricorrente.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Comune di Casagiove;

Viste le memorie difensive;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 9 marzo 2016 il dott. Fabrizio D'Alessandri e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

La società ricorrente è proprietaria del terreno sito nel Comune di Casagiove, censito al catasto terreni al foglio n. 6, particella 5375 (ex particella 622, sub 60), avente un'estensione di circa 9.675 mq, ricadente in zona omogenea "Bl" del vigente strumento urbanistico comunale e derivante dal frazionamento della originaria particella 5189, avente un'estensione di mq 15.114,00.

Sull'originaria e unitaria particella 5189, in virtù della concessione edilizia n. 188 del 29.05.1978, la società Immobiliare Casagiove spa aveva a suo tempo, ovverosia prima del frazionamento, realizzato un complesso per civili abitazioni e negozi.

In data 22.02.2007, l'Amministrazione Comunale di Casagiove ha rilasciato alla società ricorrente il permesso di costruire n. 5 del 21.02.2007 per la realizzazione sul terreno di sua proprietà (l’indicata particella 5375) di un complesso residenziale - commerciale con autorimessa in via Recalone e, successivamente, il permesso di costruire n. 22 del 04.06.2010 di variante in corso d'opera e, ancora in seguito, il permesso di costruire n. 17 del 17.02.2011 per la sanatoria delle opere relative ai sottotetti del medesimo complesso residenziale e commerciale.

E’ intervenuta una Variante al Piano Regolatore Generale del Comune di Casagiove approvata con Decreto del Dirigente del Settore Urbanistica della Regione Campania n. 444 del 19.10.2006, pubblicato sul BURC n. 13 del 21.02.2011.

In base a tale Variante al PRG, la particella n. 5375, avente un'estensione di 9.675 mq e di proprietà dalla società ricorrente, così come una porzione, di circa 2.800 mq, della confinate particella 5189, sono stati classificati come Zona Omogenea "B1 - Centro Urbano", mentre la residua porzione della particella 5189, estesa circa 2670 mq. - ove insistono i fabbricati assentiti in virtù della concessione edilizia n. 188 del 29.05.1978 realizzati dalla società Immobiliare Casagiove spa - è stata classificata come Zona Omogenea "F5 di Rispetto dai nastri stradali e ferroviari".

L'art. 30 della N.T.A. della Variante al P.R.G. di Casagiove prevede che nella zona omogenea "Bl" sia consentita la realizzazione di volumetria fino al raggiungimento dell'indice di 1,65 mc/mq, mentre in base all'art. 44, nella zona omogenea "F5" non è consentita la realizzazione di nuove costruzioni ad uso residenziali, e, per quanto riguarda gli edifici esistenti, sono consentiti solo interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria.

La società ricorrente, quindi, sulla base della volumetria realizzata sulla sola zona attualmente B1, e senza tener conto dei volumi a suo tempo realizzati dalla Immobiliare Casagiove spa nella zona attualmente F5 (inizialmente facente parte di un unico lotto), ha chiesto un permesso di costruire per sfruttare la presunta volumetria residua, consentita dal nuovo PRG, per l'ampliamento ed il completamento del complesso residenziale - commerciale in via Recalone.

In sostanza, la ricorrente intendeva sfruttare il residuo potenziale edificatorio della particella 5375, individuato in base all'indice di fabbricabilità considerato per la sola sua area classificata come "Bl" nello strumento urbanistico vigente, sul presupposto che la riclassificazione di una parte dell’area dove insistevano pregresse costruzioni, quale zona omogenea "F5", avesse comportato sostanzialmente l’incomputabilità della cubatura realizzata in quest’ultima area al fine del calcolo dei volumi edificabili nella particella 5375 a destinazione B1.

L’Amministrazione, con il successivo provvedimento n. prot. 8732 del 12.06.2014, ha rigettato l’istanza, evidenziando in motivazione che, sull’originaria particella n. 5189, la società proprietaria Immobiliare Casagiove aveva a suo tempo realizzato un complesso per civili abitazioni e negozi in virtù della concessione edilizia n. 188 del 29/05/1978, e che, successivamente, sulla particella derivata n. 5375, acquistata dalla ricorrente, era stato realizzato un complesso residenziale-commerciale in virtù dei permessi dì costruire n°5 del 21/02/2007, n° 22 del 04/06/2010 e n° 17 del 17/02/2011, a saturazione degli indici planovolumetrici previsti dagli strumenti urbanistici allora vigenti.

Il medesimo provvedimento ha riportato, quindi, in motivazione che “ai fini della verifica della volumetria residua assentibile occorre, pertanto, far riferimento alla capacità edificatoria, consentita dal nuovo strumento urbanistico, in relazione a tutta l'originaria estensione del lotto, decurtando le volumetrie realizzate, con irrilevanza di eventuali successivi frazionamenti catastali e/o alienazioni parziali. Sulla base di quanto esposto, poiché il nuovo strumento urbanistico non amplia gli indici planovolumetrici, la particella foglio 6 n. 5375, oggi di proprietà della società Domus Giada srl, ha già esaurito la propria capacità edificatoria."

La ricorrente società ha, quindi impugnato il provvedimento di diniego, unitamente agli atti prodromici in oggetto indicati, chiedendone l’annullamento.

Si è costituito in giudizio il Comune intimato, formulando argomentazioni difensive.

Alla pubblica udienza del 9 marzo 2016 la causa è stata trattenuta in decisione.

DIRITTO

1) Il ricorso si rivela infondato.

2) Parte ricorrente lamenta i criteri di determinazione da parte dell’amministrazione della volumetria realizzabile sull’area di sua proprietà e, in particolare, afferma che l’indice di fabbricabilità andasse calcolato sulla sola base della volumetria realizzata (e quella assentibile) nell’area classificata B1 dal nuovo piano regolatore, senza tener conto di quanto in precedenza realizzato anche nell’area ora F5, e invece valutando che il frazionamento dell’area dall’originaria particella 5189 era precedente alle modifiche di PRG, che aveva ripianificato la zona in questione e devoluto ex novo una parte dell’originaria area a questa nuova destinazione.

L’intervenuto nuovo strumento urbanistico avrebbe stabilito un indice di fabbricabilità fondiaria autonomo interamente sfruttabile nell’area in questione, senza la necessità di tener presente quanto in precedenza costruito su altro lotto (ancorchè le due aree costituissero inizialmente un’unica entità), poi assoggettato a differente destinazione urbanistica.

Le doglianze formulate non possono essere accolte.

Al riguardo, deve considerarsi che, secondo consolidati principi espressi dalla giurisprudenza, il diritto di edificare inerisce alla proprietà dei suoli nei limiti stabiliti dalla legge e dagli strumenti urbanistici (Corte Cost. n. 5 del 1980), tra i quali quelli diretti a regolare la densità di edificazione ed espressi negli indici di fabbricabilità. Il diritto di edificare, pertanto, è conformato anche da tali indici, di modo che ogni area non è idonea ad esprimere una cubatura maggiore di quella consentita dalla legge (art. 4, u. c., L. 28 gennaio 1977, n. 10) e dallo strumento urbanistico, e, corrispondentemente, qualsiasi costruzione, anche se eseguita senza il prescritto titolo, impegna la superficie che, in base allo specifico indice di fabbricabilità applicabile, è necessaria per realizzare la volumetria sviluppata.

Di qui il principio, fermo in giurisprudenza, secondo cui "un'area edificatoria già utilizzata a fini edilizi è suscettibile di ulteriore edificazione solo quando la costruzione su di essa realizzata non esaurisca la volumetria consentita dalla normativa vigente al momento del rilascio dell'ulteriore permesso di costruire, dovendosi considerare non solo la superficie libera ed il volume ad essa corrispondente, ma anche la cubatura del fabbricato preesistente al fine di verificare se, in relazione all'intera superficie dell'area (superficie scoperta più superficie impegnata dalla costruzione preesistente), residui l'ulteriore volumetria di cui si chiede la realizzazione (Cons. Stato Sez. IV, 26/09/2008, n. 4647; Cons. di Stato, sez. V, 12 luglio 2004 n. 5039), a nulla rilevando che questa possa insistere su una parte del lotto catastalmente divisa (Cons. di Stato, sez. V, 28 febbraio 2001 n. 1074).

Ai fini del calcolo della volumetria realizzabile, infatti, non rileva la circostanza che l'unico fondo del proprietario sia stato suddiviso in catasto in più particelle, dovendosi verificare l'esistenza di più manufatti sul fondo dell'originario unico proprietario (Cons. Stato, sez. V, 26 novembre 1994 n. 1382).

Ai sensi dell' art. 7 della l. 17 agosto 1942 n. 1150, il Comune disciplina, con il Piano regolatore generale, l'assetto urbanistico dell'intero territorio comunale, in particolare prevedendo "la divisione in zone del territorio comunale con la precisazione delle zone destinate all'espansione dell'aggregato urbano e la determinazione dei vincoli e dei caratteri da osservare in ciascuna zona".

Le previsioni del Piano servono a conformare l'edificazione futura e non anche le costruzioni esistenti al momento dell'entrata in vigore del Piano o di una sua variante (Cons. Stato, sez. IV, 18 giugno 2009 n. 4009), ciò facendo con prescrizioni tendenzialmente a tempo indeterminato, in quanto conformative delle destinazioni dei suoli (Cons. Stato, sez. II, 18 giugno 2008 n. 982).

Proprio per le sue caratteristiche di strumento di pianificazione e di indicazione delle sue possibilità di utilizzo, è del tutto evidente che lo strumento urbanistico, nel disporre le future conformazioni del territorio, considera le sole "aree libere", tali dovendosi ritenere quelle "disponibili" al momento della pianificazione, e ancor più precisamente quelle che non risultano già edificate (in quanto costituenti aree di sedime di fabbricati o utilizzate per opere di urbanizzazione), ovvero quelle che, nel rispetto degli standard urbanistici, risultano comunque già utilizzate per l'edificazione (in quanto asservite alla realizzazione di fabbricati, onde consentirne lo sviluppo volumetrico).

D'altra parte, diversamente opinando, ogni nuova pianificazione risulterebbe del tutto scollegata dalla precedente, potendo da questa prescindere, e di volta in volta riguarderebbe, senza alcuna contestualizzazione storica, una parte sempre più esigua del territorio comunale (cioè quella non ancora occupata da immobili e manufatti), valutata ex novo.

In tal modo, la pianificazione urbanistica si ridurrebbe a considerare il territorio solo nella sua mera possibilità di edificazione, in quanto non ostacolata da presenze materiali, e non già come un bene da conformare per il migliore sviluppo della comunità, salvaguardando i diritti costituzionalmente garantiti degli individui che su di esso vivono ed operano (Cons. Stato Sez. IV, Sent., 09/07/2011, n. 4134).

Quanto sin qui esposto, comporta che l'eventuale modificazione del piano regolatore, che prevede nuovi e più favorevoli indici di fabbricazione, non può che interessare, nell'ambito della zona del territorio considerata dallo strumento urbanistico, le sole aree libere, nel senso sopra precisato, con esclusione, quindi, di tutte le aree comunque già utilizzate a scopo edificatorio, ancorchè le stesse si presentino "fisicamente" libere da immobili.

Un'area edificabile, già interamente considerata in occasione del rilascio di una concessione edilizia agli effetti della volumetria realizzabile, non può essere più tenuta in considerazione come area libera, neppure parzialmente, ai fini del rilascio di una seconda concessione nella perdurante esistenza del primo edificio, irrilevanti appalesandosi le vicende inerenti alla proprietà dei terreni (Cons. Stato, sez. V, 10 febbraio 2000 n. 749).

Più in particolare, è stato, sempre in giurisprudenza, precisato che in ipotesi di realizzazione di un manufatto edilizio la cui volumetria è calcolata sulla base anche di un'area asservita o accorpata, l'intera estensione interessata deve essere considerata utilizzata ai fini edificatori, con l'effetto che anche l'area asservita o accorpata non è più edificabile, anche se è oggetto di un frazionamento o di alienazione separata dall'area su cui insiste il manufatto (Cons. Stato Sez. IV, 09-07-2011, n. 4134; Cons. Stato, sez. V, 7 novembre 2002 n. 6128; sez. IV, 6 settembre 1999 n. 1402)

Né il vincolo che deriva dall’utilizzo della volumetria su una determinata area necessita specifiche previsioni o atti.

Infatti, quando la normativa urbanistica impone limiti di volumetria, il vincolo dell'area discende ope legis dalla sua utilizzazione, sulla base della concessione edilizia, senza la necessità di strumenti negoziali privatistici (atto d'obbligo, trascrizione, ecc.) (Sez. IV, 19 gennaio 2008, n. 255; 19 ottobre 2006, n. 6229; 31 gennaio 2005, n. 217). Questi ultimi, invece, devono sussistere solo quando il proprietario di un terreno intenda asservirlo a favore di un altro proprietario limitrofo, per ottenere una volumetria maggiore di quella che il suo solo terreno gli consentirebbe, oppure, ancora, quando siffatto asservimento sia, per così dire, reciproco, nel senso che i proprietari di più terreni li asservano unitariamente alla realizzazione di un unico progetto, ai fini della quale i rispettivi lotti perdono, dal punto di vista urbanistico-edilizio, la loro "individualità" (Cons. Stato, Sez. V, 23 marzo 2004, n. 1525 e 25 novembre 1988, n. 744). Tale vincolo rimane così cristallizzato nel tempo (Cons. Stato, Sez. IV, 29-07-2008, n. 3766).

Gli effetti derivanti dal vincolo creato dall'asservimento di un fondo, in caso di edificazione, integrando una qualità oggettiva del terreno, hanno carattere definitivo ed irrevocabile e provocano la perdita definitiva delle potenzialità edificatorie dell'area asservita, con permanente minorazione della sua utilizzazione da parte di chiunque ne sia il proprietario (Cons. Stato Sez. V, 27-06-2011, n. 3823).

In conclusione, quindi, in base a quanto indicato, nel caso di specie, la realizzazione della cubatura sull’originario fondo n. 5189 da parte della Immobiliare Casagiove spa, a cui si è sommata quella già realizzata dalla ricorrente sull’attuale particella n. 5375, derivata a seguito di frazionamento, aveva esaurito le possibilità edificatorie dell’area originaria e a nulla può valere, nel senso di attribuire una maggiore fabbricabilità, la circostanza dell’intervenuto frazionamento e dell’adozione di un nuovo strumento urbanistico che ha impresso a una parte del fondo una diversa destinazione, in quanto l’indice di fabbricazione dell’area originaria non è comunque aumentato.

3) Per le suesposte ragioni il ricorso va rigettato.

Le questioni appena vagliate esauriscono la vicenda sottoposta al Collegio, essendo stati toccati tutti gli aspetti rilevanti a norma dell’art. 112 c.p.c., in aderenza al principio sostanziale di corrispondenza tra il chiesto e pronunciato (come chiarito dalla giurisprudenza costante, ex plurimis, per le affermazioni più risalenti, Cassazione civile, sez. II, 22 marzo 1995 n. 3260 e, per quelle più recenti, Cassazione civile, sez. V, 16 maggio 2012 n. 7663). Gli argomenti di doglianza non espressamente esaminati sono stati dal Collegio ritenuti non rilevanti ai fini della decisione e comunque inidonei a supportare una conclusione di tipo diverso.

Le spese di giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania (Sezione Ottava), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo rigetta.

Condanna il ricorrente al pagamento, in favore del Comune di Casagiove, delle spese del presente giudizio, che liquida in complessivi euro 2.200,00, oltre accessori di legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Napoli nella camera di consiglio del giorno 9 marzo 2016 con l'intervento dei magistrati:

Michelangelo Maria Liguori, Presidente FF

Fabrizio D'Alessandri, Consigliere, Estensore

Rosalba Giansante, Primo Referendario

DEPOSITATA IN SEGRETERIA

Il 05/05/2016

IL SEGRETARIO

(Art. 89, co. 3, cod. proc. amm.)