Cass. Sez. III n. 12426 del 20 marzo 2008 (cc 7 feb. 2008)
Pres. Altieri Est. Fiale Ric. Bardini
Urbanistica. Lottizzazione edilizia

Costituisce lottizzazione edilizia qualsiasi utilizzazione del suolo che, indipendentemente dall\'entità del frazionamento fondiario e dal numero dei proprietari, preveda la realizzazione contemporanea o successiva di una pluralità di edifici, a scopo residenziale, turistico o industriale, che postulino l\'attuazione di opere di urbanizzazione primaria o secondaria occorrenti per le necessità dell\' insediamento. Non basta la mera esistenza di opere di urbanizzazione per escludere la dovutezza della pianificazione attuativa ma è necessario che le opere esistenti siano sufficienti in un rapporto di proporzionalità fra i bisogni degli abitanti già insediati e da insediare e la qualità e quantità degli impianti urbanizzanti già disponibili destinati a soddisfarli. La valutazione del concreto stato urbanizzativo di fatto non si può limitare, inoltre, alle sole aree di contorno dell\'edificio progettato,ma deve coincidere con l\'intero perimetro del comprensorio che dovrebbe essere pianificato dallo strumento attuativo.

SENTENZA

sul ricorso proposto da:
BARDINI Patrizia, nata a Roma il 5.1.1953 avverso l\'ordinanza 22.5.2007 del Tribunale per il riesame di Rieti
Visti gli atti, la ordinanza impugnata ed il ricorso
Udita, in camera di consiglio, la relazione fatta dal Consigliere dr. Aldo Fiale
Udito il Pubblico Ministero, in persona del dr. Luigi Ciampoli, il quale ha concluso chiedendo la declaratoria di inammissibilità del ricorso.
Udito il difensore, Avv.to Roberta Ciotti, la quale ha concluso chiedendo l\'accoglimento del ricorso.


FATTO E DIRITTO


Il Tribunale di Rieti, con ordinanza del 22.5.2007, rigettava l\'istanza di riesame proposta nell\'interesse di Bardini Patrizia avverso il decreto 26.2.2007 con il quale il G.I.P. di quel Tribunale aveva disposto il sequestro preventivo di un\'area di proprietà della anzidetta indagata, sita in località "Prato Fornari" del Comune di Leonessa, e delle opere edilizie in corso di realizzazione sulla stessa, in relazione all\'ipotizzato reato di lottizzazione abusiva (art. 44, lett. c, del T.U. n. 380/2001).

II G.I.P. aveva evidenziato che:
- la zona denominata "Prato Fornari" era classificata dal vigente programma di fabbricazione del Comune di Leonessa come "C2 semiestensiva", con imposizione della necessità di un piano particolareggiato o di un piano di lottizzazione preventivi alla edificazione dei singoli lotti, al fine di consentire una corretta dotazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria;
- con delibera n. 93 del 5.10.1994, il Consiglio comunale aveva demandato all\'ufficio tecnico di individuare le zone "C di espansione" che, in quanto dotate delle necessarie opere di urbanizzazione primaria, risultavano ampiamente compromesse e quindi assimilabili alle zone "B di completamento";
- con delibera n. 87 del 30.5.1995, lo stesso Consiglio comunale, sulla base di quanto attestato dall\'ufficio tecnico, aveva dichiarato la zona in oggetto assimilabile alla zona B di completamento, con possibilità, di rilascio diretto delle concessione edilizie (cioè senza preventivo strumento urbanistico di attuazione), prevedendo comunque la necessità di "acquisire all\'atto della presentazione dell\'istanza idonea documentazione circa l\'esistenza di opere di urbanizzazione primaria";
- tale dichiarazione di assimilabilità non rispondeva al vero, con riferimento alla zona "Prato Fornari", poiché essa risultava non dotata delle necessarie opere di urbanizzazione;
nella stessa zona un\'area estesa circa 15..000 mq. (integrata dalle particelle nn. 87, 208, 209 e 588) aveva costituito oggetto di frazionamento (disposto da Fornari Carlo e Scazzocchia Maria Teresa) e di successiva vendita a terzi di singoli lotti a scopo edificatorio. Poiché i lotti risultavano interclusi, nei contralti di vendita le parti avevano convenuto la costituzione di una servitù di passaggio pedonale e carrabile in confinanti particelle di proprietà ricadenti in zona urbanistica destinata a verde pubblico;
l\'indagata Bardini Patrizia (unitamente al marito Nulli Massimo) aveva acquistato, in particolare, le particelle frazionate nn. 570, 571, 603 e 604 e, in seguito all\'ottenimento del permesso di costruire n. 66 del 13.10.2004, aveva iniziato la costruzione di un fabbricato;
- la originaria particella n. 588 (da cui era derivata, in seguito al frazionamento, la particella n. 604, ricompresa tra quelle vendute ai coniugi Nulli o) non era, però di proprietà Fornari (e non poteva essere, pertanto, da essi venduta), poiché era stata oggetto di esproprio per la realizzazione di un acquedotto, da parte della Cassa per il Mezzogiorno; essa era stata poi ceduta alla Regione Lazio, che aveva affidato al Comune di Leonessa la gestione diretta della condotta idrica;
- il permesso di costruire rilasciato ai coniugi Nulli doveva considerarsi illegittimo perché della particella n. 604 si era tenuto conto in relazione al computo della superficie, della cubatura assentibile e delle distanze minime previste dal programma di fabbricazione. Tale particella, inoltre, rappresentava l\'unico collegamento sia tra altre due parti dell\'intero terreno compravenduto sia con la viabilità pubblica. In relazione a tale situazione di fatto era stato già adito il T.a.r., che aveva ordinato, in via cautelare, la sospensione dei lavori;
- con delibera n. 155 del 23.3.2006, il Comune di Leonessa aveva autorizzato lo spostamento della condotta idrica anzidetta dalla particella n. 604 all\'esterno del perimetro dell\'area oggetto
del permesso di costruire.

Il Tribunale, a fronte delle emergenze evidenziate dal GIP e delle relative contestazioni difensive, rilevava che:
- reato di lottizzazione abusiva ricorre anche in caso di area parzialmente urbanizzata e le questioni riferite alla prospettata sufficienza delle urbanizzazioni esistenti, in considerazione delle correlate necessarie implicazioni tecniche, non potevano essere compiutamente approfondite in sale incidentale;
- la buona fede degli indagati non impedisce i1 sequestro preventivo degli immobili oggetto di lottizzazione abusiva;
- le prospettazioni relative all\'asserita insussistenza delle esigenze cautelari devono ritenersi superate assoggettabilità dei lotti a confisca obbligatoria.


Avverso l\'anzidetta ordinanza ha proposto ricorso la Bardini, la quale - sotto il profilo della violazione di legge - ha lamentato:
- la insussistenza del fumus commissi delicti, in quarto nell\'area in oggetto non si riverrebbe la necessità di attuazione opere di urbanizzazione primaria e secondaria, poiché queste già esistono. La proprietà Nulli - Bardini insisterebbe, infatti, su un\'area a ridosso della strada comunale, confinante da una parte con un parcheggio pubblico; il fondo, pertanto, non sarebbe intercluso e risulterebbe anche servito dalle principali infrastrutture di rete (fognante, elettrica, idrica e telefonica), residuando la mera necessità di singoli allacci;
- la legittimità dell\'intervento edilizio, ritualmente assentito e realizzato nell\'osservanza di previsioni pianificatorie regolarmente approvate dal Consiglio comunale;
- la inconfigurabilità, pure a seguito dei predisposti interventi edificatori, di un mutamento sensibile della destinazione urbanistica della zona.


Il ricorso deve essere rigettato, perche infondato.

1. Va rilevato anzitutto che - secondo giurisprudenza costante di questa Corte Suprema - nei procedimenti incidentali aventi ad oggetto provvedimenti di sequestro:
a) la verifica delle condizioni legittimità della misura da parte del Tribunale non può tradursi in una anticipata decisione della questione di merito concernente la responsabilità degli indagati in ordine al reato o ai reali oggetto investigazione, ma deve limitarsi al controllo di compatibilità tra fattispecie concrete e fattispecie legale ipotizzata, mediante una valutazione prioritaria ed attenta della antigiuridicità penale del fatto (Cass., Sez. Unite, 7.11.1992, tic. Midolini);
b) l\'accertamento della sussistenza del "fumus commissi delicti” va compiuto sotto il profilo della congruità degli elementi rappresentati, che non possono essere censurati in punto di fatto, per apprezzarne la coincidenza con le reali risultanze processuali, ma che vanno valutati così come esposti, al fine di verificare se essi consentono di sussumere l’ipotesi formulata in quella tipica. Il Tribunale, dunque, non deve instaurare un processo nel processo, ma svolgere l\'indispensabile ruolo di garanzia, tenendo nel debito conto le contestazioni difensive sull\'esistenza della fattispecie dedotta ed esaminando sotto ogni aspetto dei presupposti che legittimano il sequestro" (Cass., Sez. Un., 29.1.1997, n. 23, sic. P.M. in proc. Bassi e altri).

2. Il Tribunale di Rieti, nella specie, si è attenuto ai principi anzidetti ed ha ravvisato correttamente il fumus dell\'ipotizzato reato di lottizzazione abusiva.
Deve evidenziarsi, al riguardo, che costituisce lottizzazione edilizia qualsiasi utilizzazione del suolo che, indipendentemente dall\'entità del frazionamento fondiario e dal numero dei proprietari, preveda la realizzazione contemporanea o successiva di una pluralità di edifici, a scopo residenziale, turistico o industriale, che postulino l\'attuazione di opere di urbanizzazione primaria o secondaria occorrenti per le necessità dell’insediamento. Secondo la giurisprudenza amministrativa, in particolare:
a) Si ha lottizzazione allorché si tratti di asservire per la prima volta un\'area non ancora urbanizzata ad un insediamento di carattere residenziale o produttivo, mediante la costruzione di uno più fabbricati, che obiettivamente esigano, per il loro armonico raccordo col preesistente aggregato abitativo, la realizzazione o il potenziamento delle opere e dei servizi necessari a soddisfare bisogni della collettività (strada, spazi di sosta, fognature, reti di distribuzione del gas, dell’acqua, dell\'energia elettrica, scuole, etc.), vale a dire la realizzazione o il potenziamento delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria (vedi, tra le decisioni più recenti, C. Stato: sez. IV, 2Z5.2006, n. 3001 e sez. V, 14.2.2003, n. 802).
b) La fattispecie lottizzatoria esula dalle situazioni di zone completamente urbanizzate, però sussiste non soltanto nelle ipotesi estreme di zone assolutamente inedificate, ma anche in quelle, intermedie, di zone parzialmente urbanizzate, nelle quali si configuri un\'esigenza di raccordo col preesistente aggregato abitativo e di potenziamento delle opere di urbanizzazione. Anzi, per escludere la lottizzazione, deve sussistere una situazione di pressoché completa e razionale edificazione della zona tale da rendere del tutto superfluo un piano attuativo (vedi C. Stato, sez. V: 8.10.2002, n. 5321; 1.7.2002, n. 3587; 15.2.2001, n. 790. Vedi pure Cass. civ., sez. II, 24.7.1999, n. 8021)
c) L\'orientamento giurisprudenziale che esclude la necessità di strumenti attuativi per il rilascio di concessioni in zone già urbanizzate non si riferisce ai casi nei quali, per effetto di una edificazione sparsa e disomogenea, frutto di deprecabile aggressione all\' equilibrio del territorio, ci si trovi di fronte ad una situazione che assai più di altre esige un piano attuativo idoneo a restituire efficienza all\'abitato, riordinando e talora addirittura definendo ex novo un disegno urbanistico di completamento della zona» (così C. Stato: sez. IV, 15.5.2002, n. 2592; sez. V, 22.4.1992, n. 351).

Non ignora il Collegio che alcune pronunzie del Consiglio di Stato hanno considerato illegittimo il diniego di concessione edilizia motivato con esclusivo riferimento ad una prescrizione dello strumento urbanistico generale (specie se anteriore di molti anni) imponente la necessità di uno strumento attuativo, qualora l\'area interessata dal progetto risulti urbanizzata ed il Comune denegante abbia omesso di valutare in modo rigoroso l\'incidenza dell\' insediamento progettato sulla situazione generate del comprensorio.

Nella fattispecie in esame, il Consiglio comunale di Leonessa - con la delibera n 87 del 30.5.1995, che non costituisce variante del programma di fabbricazione perché non adottata ed approvata con la relativa procedure si era limitato a dichiarare la zona in oggetto assimilabile alla zona B di completamento, ma aveva subordinato espressamente la possibilità di rilascio diretto delle concessioni edilizie (cioè senza preventivo strumento urbanistico di attuazione) alla presentazione di "idonea documentazione circa l’esistenza di opere di urbanizzazione primaria". Non risulta, però, che tale documentazione sia stata prodotta e, ciò che conta, non risulta che il Comune abbia compiuto la doverosa valutazione riguardante l\'effettivo stato di urbanizzazione della zona, la necessità del raccordo dell\'edificabile con il preesistente aggregato abitativo e le concrete ulteriori esigenze anche di solo potenziamento delle opere di urbanizzazione (pure secondarie) esistenti.

Non basta infatti - è opportuno ribadirlo - la mera esistenza di opere di urbanizzazione per escludere la dovutezza della pianificazione attuativa, ma è necessario che le opere esistenti siano sufficienti in un rapporto di proporzionalità fra i bisogni degli abitanti già insediati e da insediare e la qualità e quantità degli impianti urbanizzanti già disponibili destinati soddisfarli.

La valutazione del concreto stato urbanizzativo di fatto non si può limitare, inoltre, alle sole aree di contorno dell’edificio progettato, ma deve coincidere con l\' intero perimetro del comprensorio che dovrebbe essere pianificato dallo strumento attuativo.

3. Il permesso di costruire rilasciato ai coniugi Nulli risulta poi inficiato dalla circostanza che esso inerisce ad un’area che parzialmente non è di proprietà dei richiedenti, in quanto "pro parte" acquistata "a non domino".

4. L\'ulteriore approfondimento e la compiuta verifica restano demandati al giudice del merito ma, allo stato, a fronte dei prospettati elementi, della cui sufficienza in sede cautelare non può dubitarsi, le argomentazioni svolte dalla ricorrente non valgono certo ad escludere la legittimità della misura adottata.

Al rigetto del ricorso segue la condanna al pagamento delle spese del procedimento.


La Corte Suprema di Cassazione,


visti gli artt. 607, 127 e325 c..p.p.,
rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali.


Cosi deliberato in ROMA, nella camera di consiglio del 7.2.2008 7